Come valutare una casa a Torino per venderla al miglior prezzo e in tempi brevi

29/10/2018

Quanto vale la mia casa? Di sicuro è una domanda che ti sei posto almeno una volta nella vita. Ma sei sicuro di aver trovato la risposta esatta o di aver chiesto di farlo al agenzia immobiliare giusta?...

La prima cosa da fare per vendere casa a Torino è pianificare una buona strategia di marketing e il suo punto cardine è avere un’idea ben chiara della cifra a cui proporla sul mercato.

Già Lazzarino, sono d’accordo, ma come si fa a valutare un appartamento?

Giusta domanda e io sono qui apposta per darti alcune indicazioni fondamentali.

Esaminare la condizione del mercato per avere una prima stima del valore dell’immobile

Prezzi mq degli immobili a Torino 2018

Andamento del prezzo medio delle case a Torino 2016-2018 (Fonte: Immobiliare.it)

È indubbio che vendere casa a Torino con la crisi è difficile, ma non impossibile se parti col piede giusto e fissi il prezzo prefetto.

Il primo passo da fare per comprendere quanto possa valere casa tua è analizzare la situazione del mercato immobiliare nella tua area nel modo più dettagliato possibile.

Per stabilire il giusto prezzo sarà dunque necessario considerare attentamente i valori di compravendita specifici del quartiere (per quanto concerne l’area metropolitana) e del singolo paese (per quanto concerne la provincia) e non basarti esclusivamente sulle quotazioni medie provinciali.

Quindi, per esempio, se possiedi un alloggio in provincia, il prezzo d’offerta da cui dovrai partire sarà in molti casi più basso rispetto al caso in cui tu lo debba vendere a Torino.

Se l’immobile che devi vendere è in Torino, puoi cominciare a usare il nostro calcolatore online per avere qualche stima approssimativa in base alla sua dimensione, alla tipologia e al quartiere dove si trova.

Una volta fatto questo è molto importante capire l’andamento dei prezzi per la tua zona specifica: sono in salita o in discesa? Nel caso di Torino, come ho esaminato in un mio articolo di inizio anno sulle previsioni sul mercato immobiliare 2018, la situazione fino a dicembre 2017 era di calo generale.

Tuttavia, nel corso del 2018 la curva si è stabilizzata e il prezzo delle case al mq è rimasto sostanzialmente identico fino allo scorso mese, il che fa pensare a una reale, seppure lieve, ripresa generale.

Di norma uno storico degli ultimi 6-9 mesi è sufficiente. Questo ti fornirà un altro indicatore di rilievo: è probabile che il prezzo che fisserai subirà dei ribassi o potrai mantenerlo invariato per un tempo maggiore?

Ovviamente i suddetti passaggi non bastano, perché i fattori che determinano la quota di vendita di un alloggio sono molti. Cerchiamo, dunque, di rilevare quelli principali.

Nella valutazione di un immobile le dimensioni contano molto

valore metro quadro commerciale

La superficie è un parametro di valutazione della casa

Oltre la zona, uno tra i più importanti criteri di valutazione degli immobili è la dimensione.

Di quanti metri quadri è l’alloggio?

Credo che questa sia la prima domanda che chiunque fa quando cerca casa.

Ebbene, non fare l’errore di dare una stima approssimativa né, peggio ancora, di cercare di misurare da solo col metro tutte le stanze. Sprecheresti solo tempo e otterresti dei numeri inutili: al massimo ti avvicineresti a ricavare la superficie “calpestabile” che, ai fini della vendita, ha un’importanza secondaria.

Quello che conta, invece, è il cosiddetto “metro quadro commerciale”: generalmente è riportato negli annunci immobiliari ed è il solo parametro di mercato oggettivo. Esso, oltre a comprendere il calpestabile, tiene conto anche di:

  • muri interni ed esterni della casa (“superficie coperta lorda”)
  • spazi esterni (balconi, verande, terrazze, ecc.)
  • pertinenze (cantine, box auto, mansarde, taverne)

E non si ottiene dalla semplice somma matematica delle suddette superfici, ma attraverso una metodologia di calcolo riportata nel Codice delle Valutazioni Immobiliari (edito da Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate).

Perciò, a meno che tu non sia un geometra o un architetto, difficilmente sarai in grado di calcolare la superficie commerciale senza l’aiuto di un professionista.

Le caratteristiche interne sono fra i coefficienti di stima dell’alloggio

Valutazione delle condizioni degli interni

Le caratteristiche interne rientrano nella stima dell'alloggio

Per calcolare il valore del tuo appartamento dovrai poi prendere in considerazione una serie di suoi elementi distintivi, ciascuno dei quali contribuirà in modo più o meno incisivo ad accrescerlo o a diminuirlo.

Vediamo quali sono:

  1. l’esposizione: se la zona giorno si trova a sud o sud ovest, la zona notte a est o nord est, i servizi e i locali accessori a nord, le terrazze abitabili a est o nord est sei a cavallo. Sono tutte condizioni molto ricercate e che ti permetteranno di aumentare il prezzo. Esposizioni opposte, viceversa, ti costringeranno a diminuirlo
  2. la luminosità: se l’alloggio è baciato dal sole per l’intero arco della giornata o per una buona parte di essa, avrai un altro punto a tuo favore, perché anche tale aspetto ti permetterà di aggiungere più valore al prezzo di vendita. Una casa buia, al contrario, non piace a nessuno
  3. la vista: chi, affacciandosi alla finestra o uscendo in terrazza, non desidererebbe godere di una vista panoramica o libera sulla città, su aree verdi, monti o colline o su edifici storici? Se da casa tua sono cose possibili, il tuo immobile varrà certamente di più. Qualora, però, aprire le tue finestre significasse avere la vista chiusa da altri edifici, in ombra o su contesti degradati, peccato, perché dovrai sottrarre dal prezzo di vendita diversi punti percentuali
  4. il piano: stare più in alto degli altri è da sempre simbolo di prestigio ed esclusività. Ecco perché gli attici e i piani superiori valgono di più. Nel concreto, un attico potrai venderlo ad un prezzo superiore rispetto ad un piano inferiore nello stesso stabile. Attenzione però, se manca l’ascensore il discorso si ribalta e il prezzo dell’attico scenderà considerevolmente. Naturalmente il discorso vale per un alloggio in condominio. Ma se devi vendere una villetta, i piani che conteranno saranno quelli di cui essa è composta: una villa su più livelli è quasi sempre più richiesta di una mono piano.
  5. le finiture: se il tuo alloggio vanta requisiti quali una classe energetica A+, pavimenti pregiati, sanitari sospesi di design, serramenti in essenza di pregio e/o di ottima tenuta termica (solo per citarne alcuni), allora sappi che puoi far salire il tuo prezzo. La percentuale, inutile dirlo, va determinata con attenzione e dovrà essere proporzionale al livello e all’età delle finiture
  6. gli spazi interni: la casa deve essere comoda e vivibile, chiunque lo dà per scontato. Di conseguenza, se le stanze della tua abitazione sono sufficientemente ampie e sono state progettate nel rispetto dell’ergonomia, senza perdite di spazi e favorendo il facile posizionamento dell’arredo, allora non devi preoccuparti. Ma se vivere casa tua significa sacrificio, preparati ad abbassare il prezzo
  7. gli impianti: impianto riscaldamento a pavimento zonale, caldaia a condensazione, domotica, termostati per ogni locale, tapparelle elettriche sono alcune fra le chicche tecnologiche che attraggono chi decide di cambiare casa e sono sempre più comuni negli edifici di nuova di costruzione. Ergo, evidenziarle nei propri annunci non può che fare ottima impressione e giustificare un prezzo più alto rispetto ad un alloggio che non li possiede
  8. la manutenzione: il tuo alloggio è in buono stato oppure necessità di interventi più o meno grandi di ristrutturazione? Non fare l’errore di metterlo in vendita in condizioni non ottimali (o perlomeno presentabili), perché questo è il punto sul quale è più frequente dover scendere a compromessi sul prezzo. Se non sai come fare, ti consiglio di dare una lettura al mio e-book “Come vendere casa a Torino velocemente”, che contiene ottimi suggerimenti
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La qualità del condominio incide sul valore di una casa

Lo stato del condominio influisce sul prezzo di un appartamento

Le condizioni del condominio incidono sul valore degli alloggi

Il fatto che il tuo alloggio sia rifinito, spazioso, luminoso e ben curato ancora non basta per capire se valga più o meno di una altro con caratteristiche simili.

È indispensabile che allarghi gli orizzonti e analizzi anche il contesto in cui si trova. Nessuno certo si sognerebbe di spendere denaro per una casa situata in un palazzo fatiscente o in un quartiere poco servito.

Perciò vediamo quali aspetti della location devi prendere in considerazione per stabilire un prezzo reale che ti aiuterà di vendere più in fretta la tua casa.

Per quanto riguarda lo stabile, gli elementi da analizzare sono in parte gli stessi che ti ho elencato nella sezione precedente. Per esempio, anche in questo caso, dovrai tener conto delle finiture e della manutenzione del palazzo, che incidono sulla determinazione del valore più o meno allo stesso modo che abbiamo visto prima.

Gli altri attributi basilari sono:

  1. l’età: a meno che il tuo appartamento non si trovi in un edificio storico, vendere in un palazzo datato inciderà molto sul suo deprezzamento. È risaputo, infatti, che più anni uno stabile ha sulle spalle, più frequenti e costosi saranno gli interventi per la sua manutenzione. Viceversa, una struttura di costruzione recente, non richiede spese straordinarie per diverso tempo. Dunque, a parità di zona, metratura e caratteristiche, un eventuale acquirente sarà propenso a pagare un prezzo più alto per un alloggio sito in uno stabile più recente
  2. le caratteristiche architettoniche: la presenza di elementi decorativi e creativi, un uso dei colori appropriato e curato, l’impiego di materiali prestigiosi o ecologici, una progettazione dei percorsi curata e un’illuminazione scenografica sono un ottimo biglietto da visita per un potenziale compratore. Addirittura sono caratteristiche che incidono sulla categoria catastale dell’immobile, per cui hanno un’incidenza notevole sul prezzo di vendita
  3. la sicurezza: coi tempi che corrono, vivere senza l’ansia di furti e rapine è un altro degli aspetti della vita a cui teniamo di più. Parliamo, dunque, di un aspetto che conta molto al momento della scelta di una casa e, di conseguenza, sulle cifre che siamo disposti a spendere per garantirci la dovuta tranquillità. Per cui, qualora lo stabile (soprattutto se di categoria signorile) abbia una portineria, dei sistemi di allarme o un servizio di vigilanza, il valore dei suoi appartamenti sarà maggiore
  4. la destinazione prevalente: restiamo in tema di tranquillità e pensiamo a quanto possa essere vantaggioso comprare un alloggio che si trova in un palazzo silenzioso e senza troppo via vai. Si tratta di qualità che si possono trovare facilmente in un condominio ad uso residenziale, meno in uno dove siano presenti negozi, uffici e studi professionali. E, come abbiamo appena visto, la quiete si paga

La valutazione dell’appartamento dipende anche dalla zona in cui è situato

il quartiere è importante nella valutazione dell'immobile

Il quartiere in cui è situata la casa conta nella sua valutazione

Ampliamo ulteriormente il contesto, usciamo dal palazzo e cerchiamo di capire quali particolarità del quartiere incidono sul prezzo finale di vendita della tua casa:

  1. i servizi pubblici: è innegabile che avere a poca distanza dalla propria residenza poste, ospedali, scuole, uffici comunali, ecc. sia una comodità che fa risparmiare tempo e denaro. Ne consegue che più facilmente raggiungibili saranno questi luoghi dalla tua casa tanto maggiormente potrai aumentarne il prezzo di vendita
  2. i trasporti pubblici: se i suddetti servizi non sono presenti nel quartiere, dovrebbe almeno essere ben servito a livello di trasporti. Nelle vicinanze ci sono fermate di autobus e tram, stazioni dei treni o della metro e taxi? Perfetto, anche questo ti permetterà di aggiungere qualche altro punto percentuale al tuo prezzo di vendita. Attento però! L’eccessiva prossimità a luoghi rumorosi o troppo frequentati non sempre si rivela un pregio. Dovrai quindi tenerlo a mente per non fare valutazioni sbagliate
  3. i servizi commerciali: quanto è rilassante dedicarsi allo shopping e non dover spostarsi sempre in mezzo al traffico di Torino quando si va a fare la spesa? In una società consumistica come la nostra è frustrante non potere avere a portata di portafoglio negozi, supermercati e centri commerciali. Dunque è chiaro che, se casa tua si trova in una zona a presenza commerciale, la stessa sarà valorizzata. Ma vale lo stesso discorso fatto al punto precedente, ossia la troppa vicinanza a luoghi di forte passaggio può trasformarsi in un contro e portare a un deprezzamento
  4. i parcheggi: fortemente legati all’ambito dei trasporti e dei servizi commerciali sono i parcheggi. Infatti dove c’è concentrazione di persone non può che esserci concentrazione di auto e moto. E per limitarne l’uso molti Comuni, già da diversi anni, hanno previsto o allargato le aree con strisce blu. Per cui avere un parcheggio interno o riservato diventa un asso nella manica in sede di trattativa
  5. il verde pubblico: se da un lato la nostra indole è consumista, dall’altro emerge quella eco-salutista. Green e benessere, di fatto, sono filosofie di tendenza ultimamente ed è quindi logico che vengano tenute in grande considerazione nella scelta della propria casa. Ricorda, poi, che le aree verdi sono molto ricercate anche da chi ha bambini. Perciò, se nella zona in cui devi vendere ci sono parchi, giardini, boschi, piste ciclabili e percorsi natura, potrai senza dubbio far lievitare il prezzo d’offerta

Come farsi valutare una casa per essere certo di venderla

Penso che questo lungo articolo ti abbia dato un bel po' di spunti per comprendere come si calcola il valore di una casa.

Tieni però presente che una quotazione immobiliare esatta, che ti permetta di non lasciare in vendita la tua abitazione per sei mesi senza ricevere alcuna proposta, puoi ottenerla solo con l’aiuto di un professionista.

Ciò significa che, se già sai quale agenzia immobiliare scegliere per farti seguire come si deve, sei a cavallo.

Se non lo sapessi, la bella notizia è che Panorama Casa può essere quella giusta, perché valuta la tua casa senza farti spendere neppure un centesimo!

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A presto!