Come vendere una casa con ipoteca a Torino

25/03/2019

L’acquisto di un immobile con ipoteca fa storcere il naso di qualsiasi compratore, anche se lo trova adatto alle sue esigenze. Ma c’è modo di concludere la vendita lo stesso…

vendere casa ipotecata

Vendere casa ipotecata è un terreno minato

Oggi voglio affrontare una situazione che capita molto di frequente nell’ambito di una transazione immobiliare e cioè la vendita di una casa con ipoteca.

Occorre una piccola premessa: è indubbio che ci siano casistiche complesse da esaminare, come l’ipoteca sulla casa per debiti e le ipoteche di Equitalia, ma sono davvero delle mosche bianche. Perciò non saranno argomento di questo post.

Tratterò, invece, il contesto molto più diffuso dell’ipoteca bancaria, richiesta ormai come garanzia primaria da ogni banca (o finanziaria) nel momento in cui si accende un mutuo per finanziare l’acquisto dell’appartamento.

E, come sappiamo entrambi, non si parla di qualche mese, ma di decenni di rate che, fino al giorno dell’ultimo versamento, ti tengono appiccicato questo fardello.

Se non che, pur cercando di pianificare tutto nei minimi dettagli, la vita può riservarti delle sorprese e devi sapere come affrontarle per ridurre al minimo i pericoli.

Infatti, i motivi che possono spingerti anzitempo a vendere un immobile ipotecato possono dipendere da fattori inaspettati, come per esempio:

Ecco perché è bene che tu sappia quali opzioni hai a disposizione se, per scelta o costrizione, devi liberarti di un appartamento ipotecato.

Si può vendere una casa ipotecata?

Credo che questa sia la prima domanda che si ponga qualsiasi possessore di un immobile gravato da ipoteca. Di fatto egli si trova ad avere a un debito nei confronti di terzi ed è quindi lecito pensare che ci possano essere degli impedimenti alla vendita di un bene ipotecato.

In realtà, se da un lato il Codice Civile all’art. 2808 determina senza ombra di dubbio che l’ipoteca è strettamente legata ai beni del debitore, non pone (neppure altrove) nessun vincolo alla loro trasferimento.

Di fatto, l’ipoteca non incide sulla proprietà. Con la sua iscrizione il creditore non acquisisce la titolarità dell’immobile, bensì una semplice garanzia reale che gli permette di:

  1. espropriare il bene per rientrare del suo credito
  2. avere la precedenza rispetto ad eventuali altri creditori sull’importo ricavato dalla vendita all’asta dello stesso

La brutta notizia, però, è che questi “macigni” seguono il bene anche dopo la sua cessione. In altri termini, l’espropriazione potrebbe colpire colui che ha scelto di comprare casa con ipoteca nel caso il debitore non fosse solvibile.

Una casa ipotecata si può vendere a condizione che chi compra ne sia informato

acquistare casa con ipoteca

Bisogna informare chi sta per acquistare una casa con ipoteca

Lazzarino, non si può vendere una casa ipotecata senza che il compratore lo sappia?

Assolutamente no, visto che le norme che regolano le compravendite sul tema dell’ipoteca immobiliare sono molto stringenti.

Già a partire dal compromesso il venditore ha l’obbligo d’informare chi acquista che ci sono delle ipoteche sulla casa. Qualora non lo facesse, per lui i risvolti non sarebbero per nulla piacevoli, dato che il suo interlocutore avrebbe facoltà di:

  1. risolvere il contratto
  2. pretendere la restituzione di quanto già anticipato
  3. chiedere il risarcimento dei danni

Per fortuna non sono circostanze che accadono spesso, soprattutto se a gestire la mediazione sono degli agenti immobiliari competenti e onesti.

Una buona agenzia, difatti, consiglierà fin da subito al venditore di procurarsi tutta la documentazione utile per vendere l’appartamento, fra cui la visura ipotecaria. Il suddetto atto è reperibile presso l’Agenzia delle Entrate e certifica la titolarità dell’immobile e la presenza di potenziali ipoteche, pignoramenti e/o le relative note di cancellazione.

Ma se nessuno si preoccupa di questa incombenza e neppure l’interessato si prende la briga di capire se sta per comprare una casa ipotecata, cosa succede?

I nodi verranno al pettine al momento del rogito, in quanto il notaio ha il dovere di fare un’ispezione ipotecaria e mettere al corrente chi compra di tutte le pendenze, le procedure esecutive e i pignoramenti che pesano sull’alloggio.

La pubblicità della loro esistenza non impedisce comunque la compravendita, poiché il compratore può farsene carico a suo insindacabile giudizio. Tuttavia deve esserne conscio e la responsabilità di avviso, in questa fase, è a carico del notaio, il quale è tenuto al risarcimento del danno in caso di omissione.

Tra l’altro, fra le varie clausole contenute nel rogito, c’è la cosiddetta garanzia per l’evizione, con la quale il venditore dichiara:

  • di essere il legittimo proprietario dell’appartamento
  • che quest’ultimo è libero e disponibile e non è sottoposto a servitù
  • che esso non è soggetto a pretese da parte di terzi soggetti (è senza ipoteche, pignoramenti o domande giudiziali)

Ergo, è assai improbabile che si possa concludere inconsapevolmente l’acquisto di una casa con ipoteca.

Le 3 opzioni per vendere casa con mutuo ipotecario attivo

Se vuoi vendere velocemente la tua casa ipotecata devi essere trasparente e, soprattutto, disponibile a valutare col compratore la soluzione migliore per entrambi, anche a costo di abbassare un pochino le tue richieste economiche.

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In pratica hai tre strade:

  1. estinzione mutuo prima dell’atto notarile
  2. estinzione mutuo contestuale al rogito
  3. proporre all’acquirente l’accollo del mutuo

La prima alternativa è sulla carta la meno problematica per chi compra ma, forse, non per te. Presume, infatti, che tu riesca a recuperare il denaro necessario a chiudere il finanziamento senza prima recuperarlo dalla vendita dell’immobile ipotecato.

Quindi, o hai disponibilità cash o sarai costretto a indebitarti ulteriormente.

La seconda via potrebbe rivelarsi per chi compra altrettanto vantaggiosa della prima e decisamente meno onerosa per te, in quanto i soldi per congedare l’istituto di credito saranno versati direttamente dal tuo interlocutore.

Il giorno del rogito, oltre a te e al compratore ci sarà anche un rappresentante bancario che ratificherà la chiusura del tuo mutuo davanti al notaio. In sostanza, saranno preparati due assegni:

  • il primo sarà intestato alla banca e avrà importo pari alle restanti rate del tuo mutuo rivalutate a quell’istante
  • il secondo sarà intestato a te con importo equivalente alla differenza tra il prezzo di acquisto pattuito e la cifra appena corrisposta all’incaricato dell’istituto

Il notaio certificherà così sia l’estinzione del finanziamento col beneplacito della banca che il passaggio di proprietà dell’abitazione.

La terza possibilità abbandona la chiusura del mutuo a favore del suo passaggio (totale o parziale) alla parte acquirente.

Di fatto esistono due tipologie di accollo:

  1. liberatorio: svincola completamente il venditore da ogni responsabilità debitoria e ne sposta il carico interamente sul nuovo proprietario, compreso il trasferimento di ipoteca
  2. cumulativo: il cedente resta responsabile in solido insieme al nuovo proprietario di modo che, se il secondo non pagasse le rate, l’istituto potrà rivalersi sul primo

Nella realtà dei fatti, però, la gestione dell’accollo è complessa: per essere liberatorio a tutti gli effetti deve per forza intervenire la banca e liberare il debitore originario, cosa che nessun istituto fa mai in assoluto.

L’accollo, quindi, nei rapporti interni tra le parti è liberatorio, ma nei rapporti esterni con il creditore originario è sempre cumulativo. La liberazione vera e propria (che significa essenzialmente esser tolti dal CRIF) si ottiene solo chiedendola ufficialmente alla banca ad atto avvenuto.

Per quest’ultima l’importante è essere pagata e nei suoi confronti il debitore rimane sempre e comunque il primo mutuatario.

Ecco perché, se non si vuol essere liberati, non è così necessario comunicare alla banca la cessione del bene e l’eventuale accollo, sebbene molti istituti nelle condizioni generali di mutuo lo richiedano in ogni caso.

Dunque bisogna prendere in considerazione l’accollo con le dovute cautele e accordarsi per bene non solo con l’altra parte, ma anche con il proprio istituto, onde evitare disastri a posteriori.

La vendita immobile con ipoteca è una questione delicata

Presumo tu abbia capito che acquistare una casa ipotecata non è la massima di aspirazione di nessuno ed è terribilmente duro trovare qualcuno pronto a farlo. Perciò, in questo frangente più che in altri, scegliere un’agenzia immobiliare preparata è fondamentale.

Ricorda che pianificare fin dall’inizio la giusta strategia di vendita dell’appartamento ti permetterà di chiudere l’affare in tempi rapidi e dormendo sonni tranquilli, anche dal punto di vista legale.

Se non vuoi perdere il treno, informati prima che sia troppo tardi e fallo oggi compilando il form che trovi in fondo all’articolo. Potrai così godere di una consulenza gratuita assaporando un delizioso caffè con me o con uno dei miei colleghi.

Vai tranquillo, ti guideremo verso una vendita sicura e felice.

A presto!

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