Come vendere una casa con mutuo a Torino

22/09/2022

Oggi giorno sono poche le persone che riescono ad acquistare una casa pagandola in un’unica soluzione. Va da sé che sia allora molto comune recarsi in banca e richiedere un mutuo da destinare all’acquisto. Allo stesso tempo spesso capita che le stesse persone, per un cambio di esigenze, abbiano poi bisogno di vendere la propria abitazione per acquistarne un’altra altrove, vuoi per ragioni di spazio o per un dovuto trasferimento per lavoro o altro.

Si può vendere allora un immobile con mutuo ancora attivo a Torino? Certo che sì, ed è anche una situazione piuttosto comune, dato che è difficile che si trascorra tutta la vita nella stessa prima abitazione. Ciò che conta da acquirenti è, quindi, essere informati su quali sono i modi in cui finalizzare una transazione del genere restando pienamente tutelati.

Vediamo quali sono i tre metodi con cui si può vendere casa con mutuo e come farlo in tranquillità e sicurezza.

Vendere casa a Torino con accollo del mutuo

Come anticipato, nonostante una casa con mutuo rappresenti uno dei principali motivi che rendono una casa difficile da vendere (insieme agli altri indicati in questo articolo), farlo è possibile in questi tre modi: l’accollo, la sostituzione di garanzia o l’estinzione del mutuo.

Nel caso dell’accollo del mutuo esiste un contratto tra il venditore di una casa (detto accollatario), su cui grava un mutuo non ancora estinto, la banca con cui il primo lo ha stipulato, ed il soggetto interessato ad acquistarla (l’accollante). Grazie all’accollo l’acquirente subentra al pagamento delle rate residue del mutuo originario concordato dal venditore con l'istituto bancario.

L’acquirente trae particolare vantaggio dall’accollo perché non deve preoccuparsi di concordare il tipo di tasso da applicare né sostenere i costi di accensione del mutuo. Questo metodo permette quindi all’accollante, se le condizioni di mutuo gli risultano favorevoli, gli permettono di approfittare di quanto precedentemente contrattato dal precedente intestatario. Ovviamente, per far sì che ciò sia possibile, la banca originaria dovrà accettare il passaggio del mutuo, accertandosi dell’affidabilità creditizia del nuovo mutuatario tramite un’apposita perizia.

A livello normativo, l’accollo è legiferato dall’art. 1273 del Codice Civile. Se vuoi vendere casa con mutuo a Torino tiene presente che l’accollo può essere di due tipi:

  • Accollo cumulativo, ovvero quando sia l’accollatario, che l’accollante sono vincolati al mutuo. In questa soluzione, meno utilizzata della prossima, se chi subentra al pagamento del mutuo risulta insolvente, il vecchio debitore dovrà sobbarcarsi le rate mancanti..
  • L’accollo liberatorio (o con liberatoria), sistema adottato più di frequente, prevede, al contrario, che l’accollatario sia liberato da ogni debito legato al mutuo, che ricadrà completamente sull’acquirente della casa.

Vendere casa con mutuo: la sostituzione di garanzia

Anche la sostituzione di garanzia risulta come una strada abbastanza battuta quando si ha a che fare con la vendita di una casa con mutuo.

Nella sostituzione di garanzia l’ipoteca della casa viene trasferita sul nuovo immobile, lasciando invariato il finanziamento originario che servirà a pagare la nuova abitazione mentre il vecchio proprietario si libererà dal mutuo.

La convenienza della sostituzione di garanzia si manifesta nel fatto che:

  • non devono essere versate imposte sostitutive
  • il tasso d’interesse e la durata del mutuo restano gli stessi del vincolo precedente
  • non bisogna accendere un nuovo mutuo

Nel caso in cui dopo che si è deciso di trasferire il mutuo da una casa all’altra ci si accorge di non riuscire a coprire tutta la somma, si può chiedere alla banca di aprire un nuovo mutuo, iscrivendosi quindi ad un’ipoteca di secondo grado.

Vendere casa con mutuo a Torino

Estinzione anticipata del mutuo

L’estinzione anticipata del mutuo resta la soluzione forse più gettonata tra quelle menzionate perché, come si può evincere dalla sua denominazione, consente di saldare in anticipo sulla scadenza contrattuale il mutuo restante.

Questo tipo di operazione è stata introdotta dal Decreto Bersani del 2007 (convertito nella legge n. 40/2007) e, per quanto riguarda l’aspetto economico, contempla due opzioni: se si tratta di un mutuo “prima casa” stipulato dopo il 2007 non sono previsti costi. In caso contrario vanno considerate delle penali che ammontano ad un costo che oscilla tra lo 0,2 e l’1,5% dell’importo residuo) e diminuiscono con l’avvicinarsi del termine del piano di ammortamento.

I tipi di estinzione del mutuo previsti sono essenzialmente due:

  • Si parla di estinzione del mutuo prima dell’atto quando il venditore, disponendo di tutto il capitale necessario per l’estinzione del mutuo, riesce a saldarlo in un’unica soluzione (estinzione completa) prima di effettuare il rogito su un nuovo immobile che desidera acquistare.
  • La più comune pratica di estinzione del mutuo al rogito prevede la liquidazione del mutuo residuo tramite la vendita dell’immobile. Per procedere ufficialmente con questa operazione bisogna essere assistiti da un notaio che farà da testimone allo scambio dell’assegno dell’importo finale che il venditore riceverà per estinguere il mutuo. Dopo questo passaggio, il venditore potrà, se lo vuole, accendere un nuovo mutuo per l’acquisto di un nuovo immobile.

In generale, l’estinzione anticipata del mutuo conviene di solito quando non è stata ancora versata una gran parte degli interessi e non se la procedura di rimborso delle rate è stata avviata da molto tempo.

Panorama Casa ti aiuta a vendere casa a Torino e provincia anche nel caso sia presente un mutuo e in poco tempo. In casi come questi torna utile avere a disposizione un’esperienza in campo immobiliare che supera i 30 anni. Se vuoi ricevere più informazioni chiamaci allo 011 7717047 o scrivici usando il form qui sotto.