Conformità catastale e urbanistica: se non sai cosa sono rischi grosso quando vendi casa a Torino

24/01/2019

La dichiarazione di conformità urbanistica e catastale è un requisito indispensabile per non trovarti alle prese con un atto notarile nullo. Vediamo perché.

atto di compravendita nullo

Atto di compravendita nullo senza corretta attestazione di conformità urbanistica e catastale

Sai cosa c’è di peggio di vendere casa mettendoci una vita e ricavandone meno di ciò che ti aspetti?

Esistono ben due situazioni:

  • trovare chi la compra, ma poi scoprire che non puoi concludere l’affare
  • riuscire a venderla, ma dopo un po' di tempo essere chiamato a rispondere di qualche irregolarità

Potresti ritrovarti in questi pasticci perché l’alloggio ha qualcosa che non va e, purtroppo, non te ne accorgi per tempo o chi ti affianca nella vendita non te lo ha fatto notare.

Lazzarino, io mica sono un tecnico, come faccio a evitare questi guai?

I migliori suggerimenti che posso darti sono:

  1. abbandonare l’idea di riuscire a vendere casa da solo perché non funziona
  2. dedicare il giusto tempo e fare molta attenzione nel momento in cui devi scegliere una buona agenzia per vendere il tuo appartamento a Torino

Ma, se proprio ti piace il pericolo, almeno prendi qualche precauzione e, prima di avventurarti in imprese più grandi di te, informati e preparati.

A tal proposito, oggi voglio metterti in guardia su due dei più insidiosi ostacoli che possono irrimediabilmente compromettere la tua compravendita: le non conformità catastale e urbanistica dell’immobile.

Conformità catastale e urbanistica sono due condizioni ben distinte di un fabbricato, pur essendo strettamente connesse tra loro.

Premetto che, trattandosi di argomenti che hanno alle spalle una vasta mole di norme edilizie e fiscali, non scenderò troppo in dettagli e tecnicismi.

Cercherò, piuttosto, di darti qualche fondamentale nozione per permetterti di valutare se tu sia realmente in grado di cavartela da solo.

Cos’è la conformità catastale?

La conformità catastale, semplificando, è l’equivalenza fra ciò che è mostrato nella piantina dell’appartamento e il suo reale stato di fatto.

Attenzione, non mi riferisco alla classica planimetria richiesta in occasione, per esempio, di una ristrutturazione, ma di quella depositata presso il Catasto immobili.

Se non lo sapessi, il Catasto è una sezione dell’Agenzia delle Entrate che raccoglie l’inventario di tutti i beni immobili (fabbricati e terreni) privati e pubblici esistenti sul territorio italiano. Esso svolge principalmente una funzione di carattere fiscale, ma è indispensabile anche per la “pubblicità” immobiliare.

Visure e piante catastali devono essere aggiornate

La piantina catastale è una rappresentazione schematica (di solito in scala 1:200 o 1:500) dell’alloggio ed è collegata alla cosiddetta “visura catastale”, un documento contenente i dati rilevanti ai fini identificativi e tributari di un’abitazione, quali:

  • Comune e sezione urbana, che dicono dove è situato l’immobile
  • foglio, particella e subalterno, che sono dei numeri che lo identificano con precisione sul territorio
  • categoria e classe, che ne indicano la tipologia e il pregio
  • consistenza e superficie, che ne forniscono le dimensioni
  • rendita, che è un valore in euro utile per il calcolo delle tasse di registro in sede di compravendita
  • indirizzo e intestazione, che ne dimostrano posizione geografica e proprietà

Ecco un esempio dei riferimenti catastali di una casa (ovviamente fittizi):

Comune di Torino, Sez. G – Foglio 12 – Part. 1520 – Sub. 12 – A/1 di classe 5 – vani 3,5 – Sup. Cat. 95 mq – 785 € – via Roma 87 – Giorgio Bianchi proprietario 50/100, Elena Verdi proprietario 50/100

esempio di planimetria catastale

Esempio di planimetria catastale

L’allineamento catastale: cosa fare se i conti non tornano

Verificare i dati catastali è alla portata di chiunque: il Fisco mette a disposizione un servizio online denominato “Risultanze Catastali”, che per essere consultato prevede solo la registrazione a Entratel/Fisconline.

Qualora, dopo il controllo, ti accorgessi che l’alloggio presenta delle oggettive differenze rispetto a quanto riportato nella scheda catastale o nella planimetria della casa, non ti conviene assolutamente metterlo sul mercato.

Anzi, devi far scattare il campanello d’allarme.

Infatti, l’art. 19 comma 14 del decreto legge 31 maggio 2010 (convertito nella legge 122 del 1 luglio 2010) impone che:

«Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, -omissis - di diritti reali su fabbricati già esistenti – omissis - devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie –omissis-»

Dunque, affinché gli atti di compravendita non siano nulli, è d’obbligo che essi evidenzino:

  1. gli identificativi catastali dell’immobile
  2. l’aderenza degli stessi e della pianta planimetrica allo stato dei luoghi

La soluzione agli errori catastali è la regolarizzazione della documentazione. Facile a dirsi, un po' meno a farsi.

Non puoi, di fatto, provvedere da solo a questa incombenza, ma devi rivolgerti a un professionista (geometra, architetto, ingegnere, ecc.) che, a seguito di un sopralluogo, disbrighi le opportune pratiche di aggiornamento di visure e planimetrie catastali.

Cos’è la conformità urbanistica?

La conformità urbanistica riproduce la coincidenza fra lo condizione edilizia dell’immobile e la cronistoria dei titoli abilitativi di cui esso è stato oggetto a partire dalla sua edificazione.

Passiamo, quindi, dal campo della regolarità fiscale a quello della regolarità edilizia, ancora più sterminato e complesso.

Lazzarino, che diavolo è un titolo abilitativo?

Si tratta dell’autorizzazione rilasciata dal Comune e/o da altri enti competenti (Province, Regioni, ecc.) con la quale viene (o veniva) concesso un intervento edile (costruzione, ristrutturazione, manutenzione, ecc.), ovvero:

  • licenza edilizia: consentiva la costruzione degli edifici tra il 1942 e il gennaio 1977 (legge n.1150)
  • concessione edilizia: consentiva la costruzione degli edifici tra il gennaio 1977 e il giugno 2003 (legge n.10)
  • permesso di costruire: consente la costruzione degli edifici dal 2003 a oggi (Testo Unico sull’Edilizia - D.P.R. 380/01)
  • SCIA e CILA: consentono l’avvio di ristrutturazioni, restauri e manutenzioni straordinarie

Ai fini della conformità urbanistica, sono rilevanti anche le sanatorie e i condoni, che servono a regolarizzare le opere svolte senza preventiva richiesta e gli abusi edilizi.

piantina casa

Pianta di un appartamento in ristrutturazione

Cosa succede se non si dichiara la conformità urbanistica?

La mancanza dei riferimenti a uno o più documenti autorizzativi al momento del rogito porta all’impossibilità di redigere l’atto e, quindi, di vendere l’alloggio.

Il notaio, infatti, ha l’obbligo di inserire nel documento gli estremi del titolo abilitativo, salvo nei casi d’immobili costruiti prima del 1942 e fino al settembre 1967, considerata la difficoltà di reperimento delle concessioni (ciò non esonera comunque il proprietario dal garantire l’assenza di abuso edilizio).

È bene precisare che il notaio, non avendo le dovute competenze, non ha l’onere di controllo sulla regolarità urbanistica, ma si limita a pubblicarla: la responsabilità (penale) di eventuali false dichiarazioni è tutta in carico al venditore.

Il fatto di non poter garantire la regolarità edilizia e urbanistica, non preclude però totalmente la cessione.

Di fatto, le eventuali irregolarità rilevate potrebbero essere sanabili. Tutto sta nell’accertarne il grado:

  1. se sono di lieve entità (es. piccole modifiche interne mai dichiarate), il venditore deve impegnarsi a sue spese a regolarizzare la situazione
  2. se sono significative (es. costruzione senza permesso o aumenti di volumetria ingenti), difficilmente è possibile rimuoverle e la regolare commerciabilità della casa è compromessa

In quest’ultimo caso, anche se il rogito fosse concluso, il passaggio di proprietà sarebbe irrilevante dal punto di vista giuridico, dato che l’attuale normativa prevede la nullità delle compravendite d’immobili gravate da abusi edilizi insanabili.

Come garantire la conformità urbanistica

Vale lo stesso discorso fatto per la conformità catastale: senza un tecnico abilitato che ti supporti non vai da nessuna parte.

Per poter controllare la situazione e sistemare possibili abusi devi incaricare chi ha le competenze per farlo, perché il percorso è lungo e altamente burocratizzato.

Tanto per darti un’idea, ti faccio un breve riassunto degli step da seguire:

  • bisogna reperire in Comune tutta la documentazione della casa (elaborati grafici, relazioni, comunicazioni, ecc.)
  • verificarne la forma e la concatenazione cronologica, stando attenti che non ci siano mancanze e o contraddizioni
  • confrontarla con le attuali condizioni dell’appartamento attraverso rilievi e misurazioni

Se le verifiche hanno esito positivo, si può tranquillamente dichiarare la conformità urbanistica presso il notaio.

Se hanno esito negativo, bisogna accertarsi della possibilità o meno di poter presentare un pratica edilizia in sanatoria al Comune e, solo dopo averne ottenuto l’accettazione, procedere col rogito.

Per essere certo della conformità urbanistica e catastale della tua casa affidati a un’agenzia immobiliare

Come ti ho consigliato all’inizio del post, per dormire sonni tranquilli, la migliore cosa che tu possa fare è rivolgerti a una buona agenzia immobiliare di zona.

Tutte le migliori agenzie di Torino lavorano a stretto contatto con professionisti e tecnici in grado di controllare e risolvere le problematiche relative alle certificazioni obbligatorie per vendere casa.

Ti do tre buoni motivi per seguire il mio suggerimento:

  1. Torino è una grande città e i tempi per ottenere i nulla osta di regolarità urbanistica e catastale sono nell’ordine dei mesi. Con l’affiancamento dell’agenzia puoi ridurli drasticamente
  2. Cercare per conto tuo un tecnico competente, valutarne la professionalità e il costo diventa complicato se non sei del mestiere. Il risultato è allungare i tempi ed essere costretto ad abbassare il prezzo di vendita della casa
  3. Senza conoscere a priori i costi delle verifiche e di eventuali regolarizzazioni catastali e urbanistiche, non puoi pianificare in modo corretto l’attività promozionale e tanto meno le possibili date per il rogito.

Queste sono solo le principali ragioni per cui dovresti seriamente abbandonare l’idea di arrangiarti da solo, visto che potrebbero esserci ulteriori complicazioni a lungo termine, ben più gravi da risolvere.

Infatti, dichiarando al notaio la conformità urbanistica e catastale senza averne la certezza, puoi incorrere in un doppio illecito penale: uno per gli abusi edilizi e l’altro per falsa dichiarazione in atto pubblico.

Come se non bastasse, puoi rischiare ancor prima di arrivare da notaio.

Per esempio, sai che il preliminare di vendita resta valido anche se vengono accertate delle difformità catastali o edilizie? E se non sono sanabili sarai costretto a risarcire l’acquirente, perché la vendita non potrà essere portata a termine.

Penso di averti terrorizzato abbastanza, ma ti ho solo detto la dura verità…

D’altra parte metterti al riparo da ogni problema è facile: compila il form in fondo alla pagina e garantisciti una consulenza gratuita (accompagnata da un buon caffè) con me o uno dei miei agenti.

Stai certo che ti aiuteremo a raggiungere l’obiettivo di vendere la tua casa velocemente, a un buon prezzo e, soprattutto, in tutta sicurezza.

A presto!