Dare l’incarico di vendere la tua casa in esclusiva a un’agenzia immobiliare a Torino è la scelta giusta?

26/06/2018

Firmare un contratto di esclusiva mette i brividi a molti proprietari torinesi, perché temono vincoli che potrebbero incidere sul prezzo e sui tempi di vendita della loro casa. In verità la situazione è molto diversa e ti spiego i motivi.

incarico in esclusiva si o no

Conviene dare l'incarico di esclusiva all'agenzia immobiliare?

Quando un torinese mette per la prima volta sul mercato la propria casa, ritiene sia una buona tattica provare a fare tutto da solo per non pagare l’agenzia immobiliare. Oltre trent’anni di esperienza nel settore mi hanno dimostrato che, solo di rado, un proprietario alla prima vendita parte con una strategia diversa e realmente strutturata.

Anche tu hai avuto la stessa idea dei tuoi concittadini?

Nessuno ti vieta di tentare la vendita “fai da te” e risparmiarti la commissione dell’agente.

In tal caso, la buona riuscita dell’operazione sta tutta in tre fattori:

  • il tuo livello di competenza multidisciplinare: per convincere un potenziale compratore ad acquistare non basta la buona volontà, ma servono abilità progettuali, tecniche, burocratiche, legali, commerciali, amministrative e di marketing
  • la tua disponibilità di tempo: tante cose da organizzare e gestire significano mettere in conto un monte ore cospicuo da dedicarci
  • la tua capacità di gestire gli imprevisti: il percorso di vendita parte con lo stabilire il giusto prezzo dell’appartamento e finisce col rogito (sempre che tutto fili liscio); nel mezzo ci sono una notevole quantità di altre tappe insidiose, che devono essere affrontate con rapidità e risolutezza

Se ti manca anche solo una delle suddette caratteristiche, le tue probabilità di avere successo sono molto vicine allo zero, mentre quelle di commettere errori fatali salgono vertiginosamente.

Insomma, a fronte del risparmio sulla provvigione d’agenzia, rischi seriamente di perdere molte decine di migliaia di euro a causa di una compravendita male impostata se non, addirittura, mancata.

Lazzarino, credo che il tuo sia un punto di vista troppo pessimista…

Dici?

Ti consiglio di scaricare il mio e-book “Come vendere casa a Torino velocemente, nel quale ho dedicato un intero capitolo al confronto tra la vendita in solitaria e quella tramite agenzia.

Leggilo e forse dopo sarai di parere diverso.

Non preoccuparti, il libro non ti costerà nulla, se non i termini di lettura. E credo che la tua casetta questa sessione informativa la meriti, sei d’accordo?

E-book - Come vendere casa a Torino velocemente

SCARICA L'E-BOOK gratuito

Vendere casa e non perderci: meglio dare all’agenzia un incarico con o senza esclusiva?

agenzia con o senza esclusiva

Meglio un contratto con o senza esclusiva per vendere casa con un'agenzia?

Se sei arrivato a leggere fin qui vuol dire che concordi sul fatto che il mio non sia pessimismo, bensì la banale realtà dei fatti.

Bene, a questo punto facciamo un passo avanti e vediamo quale sia l’approccio migliore per garantirsi un affiancamento come Dio comanda da parte dell’agenzia immobiliare.

I dilemmi che attanagliano ogni proprietario di Torino e provincia, quando decide di affidarsi ad un’agente, sono due:

  1. Quale professionista scegliere e come capire se sia all’altezza
  2. Se affidargli un incarico con o senza esclusiva

Il primo punto ho già iniziato ad affrontarlo in due post scritti in passato, che ti suggerisco di andare a consultare:

Ti avviso che questo argomento sarà oggetto anche di alcuni articoli che scriverò in futuro. Perciò, non mi dilungo ulteriormente e ti invito a continuare a seguirmi per arricchire la tua informazione a riguardo.

Invece, venendo al secondo punto, innanzitutto ti spiego che cos’è l’incarico di mediazione immobiliare in esclusiva.

Cosa significa dare l’esclusiva a un’agenzia immobiliare?

dare esclusiva

Cos'è il contratto di esclusiva

Si tratta di un accordo scritto tra le parti (tu e l’agenzia) nel quale si fissano gli obblighi e i diritti di entrambe e si definisce il modus operandi che verrà impiegato durante la compravendita.

Sottolineo il fatto che ci troviamo di fronte a un accordo. Dunque, parliamo di un documento che non è del tutto subordinato a rigide clausole imposte per legge, ma soggetto, nelle sue parti fondamentali, alla libera trattativa tra i contraenti.

Per cui occhio a chi ti propina moduli precompilati e non ti dà modo di discuterne con chiarezza le condizioni.

Prossimamente pubblicherò un post in cui parlerò in dettaglio di come è fatto un contratto di vendita in esclusiva e a cosa stare attento quando ti troverai a doverne valutare uno. Quindi hai un altro buon motivo per continuare a frequentare questo blog.

Qui mi limito a focalizzare l’attenzione su un suo aspetto chiave, ovvero quello che prevede che per tutta la durata del mandato riportata nel contratto (di solito tra i 3 e i 6 mesi), non potrai vendere l’alloggio né per conto tuo né servendoti di altre agenzie.

In realtà nessuno ti vieta di prendere iniziative ma, se concluderai in autonomia, dovrai comunque pagare la provvigione all’agente.

Scusa Lazzarino, allora è la classica fregatura che mi lega all’agenzia senza possibilità di decidere nulla…

Non posso darti torto: messa così, parrebbe davvero che l’unico a perderci sia tu.

In realtà questa tipologia di accordo è ben regolamentata dalla legislazione comunitaria che protegge i consumatori.

Di fatto, l’agenzia può avere l’esclusiva solo obbligandosi a fornire al proprietario una serie di garanzie e servizi (es. le spese per la promozione dell’immobile, la verifica della regolarità documentale, ecc.).

Viceversa, un incarico senza esclusiva, non prevede doveri, ma neppure benefici dichiarati né tutele di legge.

Ti sembra davvero così vantaggioso?

Le 5 false credenze sui vantaggi dell’incarico senza esclusiva

falsi vantaggi vendita senza esclusiva

I falsi vantaggi della vendita di una casa senza l'esclusiva

Sono sicuro che l’amico o il parente che “s’intende di case” ti ha detto che incaricando più agenzie non in esclusiva avrai (almeno) questi vantaggi:

  1. Non sarai obbligato a vincolarti per iscritto con nessuno e potrai decidere di scartare gli agenti meno capaci, evitando di pagare penali
  2. Ci saranno tanti professionisti indaffarati a gestire la vendita e la tua abitazione ne guadagnerà in visibilità
  3. Aumenteranno le visite al tuo alloggio e così si moltiplicheranno le possibilità di venderlo in tempi rapidi
  4. I potenziali compratori non tratteranno troppo sul prezzo, per paura di perdere l’affare
  5. Gli agenti, rischiando di essere battuti sul tempo dai colleghi, faranno i salti mortali per vendere velocemente e al prezzo maggiore (così guadagneranno di più pure loro)

Vuoi sapere come vanno davvero le cose?

Le 5 reali verità sugli svantaggi del mandato senza esclusiva

reali vantaggi vendita in esclusiva

I veri vantaggi della vendita di una casa con l'esclusiva

Ora, in qualità di membro anziano (per anni di servizio e non per età “percepita” ;-)) dei mediatori immobiliari, ti dico come si comporta qualsiasi collega che voglia accettare un lavoro non in esclusiva.

  1. Il professionista che opera a seguito di semplice intesa verbale, lo fa non assumendosi impegni e agendo come meglio crede: se riuscirà a vendere il tuo appartamento, dovrai pagargli il compenso e non avrai comunque in cambio la consulenza indispensabile per il disbrigo delle incombenze accessorie
  2. Non essendo l’unico venditore, l’agente non perde tempo a organizzare un piano di marketing per vendere la tua casa e riduce la pubblicità (se ne fa) a uno svogliato passaparola e a un annuncio minimale, che pubblica solo su giornali e portali gratuiti
  3. L’agente dà sempre priorità alle visite degli alloggi dei clienti che gli affidano l’incarico di esclusiva, mentre i sopralluoghi degli altri appartamenti li organizza solo se gli resta tempo e unicamente secondo le sue esigenze e i suoi orari
  4. La concorrenza fra i potenziali acquirenti non si accende (solo) sulla base del loro numero, ma soprattutto su come sono stati selezionati dall’agente, il quale, senza esclusiva, non ha il dovere di chiedere referenze e valutare il loro reale interesse
  5. Dando un misero incarico verbale a diversi professionisti non li metti in competizione, ma procuri loro solo fastidio, e l’agente capace di vendere la tua casa a un ottimo prezzo e in poche settimane non si dà troppo da fare per un cliente che vuole approfittare delle sue capacità senza impegnarsi per iscritto

Ho sfatato il mito che hanno provato a crearti i presunti “intenditori”?

I 5 vantaggi concreti dell’incarico in esclusiva

vantaggi esclusiva

I 5 vantaggi del contratto in esclusiva

Adesso vediamo se ce la faccio a convincerti che la concessione dell’incarico a una sola agenzia è l’unica scelta per te davvero conveniente e sensata…

  1. Il contratto di esclusiva, come ho scritto in precedenza, presume rigorosamente la forma scritta e l’aderenza ai vincoli che la normativa civilistica e penale impongono in ambito di dichiarazioni di accordo tra imprese e consumatori. Di conseguenza l’agente è obbligato a fornirti un servizio responsabile e a regola d’arte, che ti metta al sicuro in tutte le fasi della compravendita
  2. L’agente studia insieme a te una strategia promozionale vincente: contattata i clienti già presenti nel database dell’agenzia (selezionati e referenziati), sceglie i canali pubblicitari adatti, scrive annunci mirati e ne controlla l’andamento
  3. Le visite saranno organizzate secondo le tue esigenze e l’agente vi dedicherà tutto il tempo necessario, guidando i visitatori all’acquisto, facendo le giuste domande e ricavandone informazioni preziosissime per poterli convincere a comprare in rapidamente
  4. Vendere la tua casa attraverso un solo agente ti permetterà di trasmettere ai visitatori un messaggio chiaro e univoco, in grado di farti ben figurare agli occhi dei potenziali clienti (da lui pre-selezionati e, quindi, realmente interessati) e di facilitarli nel processo di acquisto, accorciandone i tempi
  5. Nel mercato immobiliare torinese attuale, dove l’offerta supera la domanda, per un agente è più difficile trovare ottimi acquirenti che case in vendita. Di conseguenza, quando li avrà sotto mano, li metterà in rapporto con i clienti migliori, cioè coloro che gli hanno assicurato l’esclusiva

Ora sono certo che tu abbia una visione completa e possa prendere la tua decisione consapevolmente.

Il vantaggio “bonus” del contratto di esclusiva con Panorama Casa

bonus esclusiva panorama casa

Il vantaggio "bonus" di Panorama Casa

Ok Lazzarino, ma a quale agenzia immobiliare di Torino affidarsi?

Voglio giocarmi il jolly dandoti un’informazione che, ritengo, ti convincerà una volta per tutte a scegliere Panorama Casa per gestire la vendita del tuo alloggio.

Lo sai che io e i miei agenti siamo soliti collaborare con altre agenzie di Torino e provincia per poter concludere le vendite in tempi rapidi e col massimo beneficio per i clienti che ci scelgono come referenti unici?

Ebbene sì, in aggiunta ad un pacchetto ricco di servizi premium, ti possiamo garantire anche questo gigantesco vantaggio: ottenere una visibilità moltiplicata, proponendo il tuo appartamento a un numero elevato di potenziali acquirenti ben targetizzati. Il sogno di ogni proprietario!

Allora cosa aspetti a compilare il form in fondo a questa pagina per fissare un primo appuntamento con noi?

Ora non hai più scuse (e sappi che ti aspetta anche un buon caffè…).

A presto!

Crediti immagini: Designed by Freepik