Ereditare una casa a Torino: tutto quello che devi sapere su dichiarazione di successione, imposte e volture [PRIMA PARTE]

13/07/2018

Diventare eredi di un’abitazione comporta la preparazione di alcune dichiarazioni, oltre a una serie di tasse. Analizziamole insieme.

Ereditare una casa a Torino

Una casa ereditata nell'immaginario di chi la eredita

Immagina che un bel giorno ti arrivi una telefonata…

Prendi lo smartphone, ma il numero che leggi sullo schermo non ti dice nulla.

Non sai se rispondere, perché sei convinto sia uno dei soliti operatori rompiballe che vuole venderti qualche servizio “in offertissima solo per oggi”.

Tra l’incuriosito e l’infastidito, decidi comunque di sentire chi sia, già pronto a rispondere «Non mi interessa e non mi chiamate più!».

Dall’altra parte del telefono, però, non percepisci il solito brusio di squilli e voci di sottofondo, tipico dei call center. Al contrario, c’è uno strano silenzio.

Poi, qualche secondo dopo, una voce seria e impostata chiede conferma del tuo cognome.

Tu confermi, un po' preoccupato, pensando se ultimamente hai fatto stupidaggini per le quali qualcuno possa cercarti.

Eppure il commercialista ti ha detto che le tue tasse le ha versate e, a parte un paio di multe per “sosta al limite della decenza” da pagare (ma sei ancora nei tempi), non ti viene in mente altro.

Con sollievo scopri che la voce non appartiene a un ispettore dell’Agenzia delle Entrate, bensì a un avvocato: disgraziatamente ti annuncia la dipartita (nel sonno e senza dolore) di un tuo anziano zio, di cui non ricordi di aver mai sentito parlare.

Ti avvisa che sei fra i suoi eredi e che ti ha lasciato una bella casa che possedeva in un’ottima zona di Torino.

Non sai se essere dispiaciuto per la perdita del parente o felice per l’eredità. Dai, siamo sinceri, neppure lo conoscevi, non puoi essere affranto dal dolore…

In compenso, essere diventato proprietario immobiliare dall’oggi al domani, ha disegnato un sorrisino sornione sul tuo viso.

Hai già diverse idee in testa:

«Scusi, è ancora al telefono?...»

La voce dell’avvocato ti riporta alla realtà e ti comunica quando dovrete vedervi per le procedure burocratiche.

Vai Lazzarino, dovrò solo portarmi appresso un paio di documenti e firmare qualche scartoffia e poi la casetta sarà finalmente mia!

Purtroppo ti avviso che la questione non è così semplice come credi: per prendere possesso dell’immobile, dovrai intraprendere un complicato cammino burocratico e prestare parecchia attenzione a ogni sua singola fase, altrimenti avrai più guai che benefici.

Ma vediamo in dettaglio quali sono i passaggi cruciali.

L’eredità di un immobile comincia col pagamento delle tasse

tasse ipotecaria e catastale

L'eredità di un immobile prevede il versamento di alcune imposte

Soltanto nei film le case si ereditano con tanta facilità e ti cambiano la vita in meglio.

In Italia le cose stanno in un altro modo e lo abbiamo già visto quando abbiamo parlato di immobili ricevuti in donazione.

Di solito non si ricevono lasciti dal facoltoso zio sconosciuto, ma a seguito della morte dei nostri parenti più cari che, prima di ogni cosa, lasciano in noi un vuoto enorme.

Inoltre, spesso, non si è neppure eredi universali, ma si deve dividere la torta con tutta una serie di altri parenti più o meno diretti (si può arrivare fino al sesto grado…), con conseguenti attriti e litigi, che possono anche sfociare in cause legali che durano anni.

A questo insieme di negatività, aggiungi che siamo in Italia, regno della burocrazia e della pressione fiscale, e il cerchio si chiude.

Di fatto, il cammino nell’inferno burocratico dei novelli eredi di un immobile inizia con un’apertura di portafoglio: il versamento delle imposte indirette ipotecarie e catastali.

Come si calcolano le tasse ipotecarie e catastali

Le imposte che gravano sul possesso di un appartamento vanno autoliquidate, ovvero devono essere calcolate e versate tramite F24 direttamente dai proprietari.

Peccato che non sia sufficiente la matematica elementare per effettuare i conteggi, ma ti devi scontrare con aliquote e coefficienti, diversi a seconda del bene ereditato.

Visto che parliamo di abitazioni, qui mi limiterò a darti un paio di dritte in merito ai fabbricati residenziali.

Per la precisione devi procedere in questo modo:

  1. ricava la rendita catastale dell’alloggio, accedendo al servizio di consultazione presente su sito dell’Agenzia delle Entrate e inserendo i dati catastali dell’immobile, che trovi sull’atto di proprietà
  2. moltiplica la rendita catastale per il giusto coefficiente di legge (115,5 se prima casa o 126 se seconda casa)
  3. applicando al valore ottenuto l’aliquota 2% avrai l’importo dell’imposta ipotecaria
  4. applicando al valore ottenuto l’aliquota 1% avrai l’importo dell’imposta catastale

Se entrambi gli importi sono inferiori a 200 euro, sappi che dovrai comunque pagare questa cifra (tariffa minima di legge) per ciascuna tassa.

Ma non è finita qui.

Infatti è previsto anche il versamento di:

  • Imposte di bollo: 64 euro
  • Tassa ipotecaria: 35 euro
  • Diritti di segreteria: variabili

Le agevolazioni prima casa abbattono le tasse ipotecaria e catastale

Nel caso tu possegga i requisiti richiesti per accedere ai benefici fiscali per l’acquisto della prima abitazione, puoi aver diritto a uno sconto sulle imposte ipotecaria e catastale.

Infatti, il pagamento della quota ridotta pari a 200 euro, ti spetta se ti trovi nelle seguenti condizioni:

  1. l’immobile che erediti è situato nel Comune in cui hai o stabilirai, entro un anno dalla data di apertura della successione, la tua residenza o in cui svolgi la tua attività lavorativa
  2. non sei titolare, neppure pro quota, su tutto il territorio nazionale, di altra abitazione acquistata con il bonus “prima casa”
  3. non sei titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa ubicata nello stesso Comune dell’immobile ereditato

Come vedi, almeno ogni tanto, lo Stato ti viene incontro.

Ereditare una casa: la dichiarazione di successione

apertura della successione

La dichiarazione di successione indica chi eredita cosa

Tutte le suddette gabelle le dovrai pagare al momento della presentazione della dichiarazione di successione.

Si tratta di un documento obbligatorio per legge e imprescindibile qualora, in seguito, decidessi di mettere sul mercato l’alloggio ereditato, dato che rientra fra i documenti necessari per vendere casa.

Innanzitutto è bene precisare che la notifica della successione ereditaria non è obbligatoria allorché l'eredità spetti al coniuge e ai parenti in linea retta del de cuius (suoi figli, figli di questi ultimi e così via), l'attivo ereditario abbia un valore inferiore a 100.000 euro e non rientrino nell’asse ereditario beni immobili o diritti reali immobiliari.

Poiché, nel nostro caso, l’oggetto del lascito sono le case, l’atto di successione è purtroppo un passaggio da cui non puoi esimerti.

Chi e quando deve presentare la dichiarazione di successione

Il documento di successione va inoltrato da:

  • i chiamati all'eredità
  • gli eredi
  • i legatari
  • altri attori coinvolti (amministratori e curatori dell’eredità, esecutori testamentari, trustee).

Dato che potresti non conoscere il significato legale di tutte queste figure, mi sembra utile darti la definizione almeno delle prime tre, nelle quali è più facile che tu possa ricadere:

  • Chiamato all'eredità: è il beneficiario dell'eredità che, in seguito all’accettazione (vedremo più avanti la procedura), diviene erede vero e proprio
  • Erede: è chi subentra al defunto in tutto il suo patrimonio (attivo e passivo) o in una quota di esso
  • Legatario: è chi acquisisce solo dei diritti patrimoniali specifici per volontà del defunto e non ha in carico i debiti ereditari

Se più persone ereditano, è sufficiente presentare un’unica dichiarazione che faccia capo a tutti.

Essa va consegnata entro 12 mesi dalla data di apertura della successione che, normalmente, combacia con la data del decesso del testatore.

Dove e come si trasmette la dichiarazione di successione

Attualmente la successione di morte deve essere inviata telematicamente all’Agenzia delle Entrate utilizzando l’apposito software messo a disposizione sul sito della stessa.

Trattandosi, però, di un procedimento di recente introduzione, fino al 31 dicembre 2018 è ancora ammessa la consegna (diretta o tramite raccomandata) all’ufficio territoriale di competenza, previa compilazione del cosiddetto “Modello 4” cartaceo.

Alla dichiarazione vanno allegati i seguenti documenti:

  • certificato di morte del testatore
  • documenti d’identità e codici fiscali della persona deceduta e degli eredi
  • atto di provenienza (rogito o precedente certificato di successione) e documentazione catastale (licenze, concessioni, condoni, visure, ecc.) degli immobili rientranti nell’asse ereditario
  • eventuale autocertificazione di chi eredita riguardante i benefici prima casa
  • eventuali atti di rinuncia di accettazione dell’eredità
  • ricevute delle tasse pagate (vedremo a breve quali sono)
  • prospetto di autoliquidazione delle imposte indirette (ipotecaria e catastale)

La mancata presentazione della denuncia di successione ereditaria prevede delle sanzioni:

  • variabili tra il 60% e il 240% del valore dell’imposta di successione, in caso essa sia dovuta
  • tra i 150 e 1000 euro se l’imposta non è dovuta

Gli importi diventano più o meno salati in base al ritardo nella presentazione.

Quello che ho appena scritto ti avrà fatto intuire che, per ratificare il trasferimento ereditario, può non bastarti spedire qualche chilo di carta, ma potrebbe toccarti ancora una volta rompere il salvadanaio…

Ecco quando può succedere.

La tassa di successione: devono pagarla tutti?

imposta di successione

A chi spetta il versamento della tassa di successione

Come la dichiarazione di successione, anche l’imposta a essa legata non sempre è dovuta.

Infatti, l’articolo 2, comma 48, del D.L. n. 262 del 2006 stabilisce delle franchigie basate sul grado di parentela degli eredi, al di sotto delle quali non bisogna versare nulla all’erario.

Sono oggetto di tassazione:

  • tutti i beni immobili (locali residenziali e commerciali e terreni agricoli ed edificabili)
  • diversi beni mobili (soldi, conti correnti, investimenti azionari e obbligazionali, polizze vita, gioielli, opere d'arte, partecipazioni societarie, ecc.)

Ma come si ricava la base imponibile su cui applicare le aliquote?

Essa è rappresentata dal totale complessivo dei beni del defunto al netto:

  • delle passività (ossia i debiti)
  • di alcuni beni specifici (es. veicoli iscritti al PRA, titoli e buoni di Stato, aziende famigliari, TFR)
  • delle eventuali franchigie

All’ammontare così stabilito, solitamente il Fisco aggiunge un 10% di valore presunto non dichiarato, a meno che non venga allegata alla comunicazione di successione un inventario dettagliato dei beni oggetto dell’eredità.

Franchigie e aliquote dell’imposta di successione

Una volta stabilita la quota del patrimonio ereditario tassabile, è possibile attribuire le giuste aliquote, secondo i seguenti criteri:

  • Aliquota 4%: si applica sul valore complessivo netto, eccedente per ciascun beneficiario, la franchigia di 1 milione di euro per eredità in favore del coniuge o di parenti in linea retta (ascendenti e discendenti)
  • Aliquota 6%: si applica sul valore complessivo netto, eccedente per ciascun beneficiario la franchigia di 100.000 euro, per eredità in favore di fratelli o sorelle oppure, senza alcuna franchigia, per eredità in favore di altri parenti fino al quarto grado, degli affini in linea collaterale fino al terzo grado
  • Aliquota 8%: si applica sul valore complessivo netto, senza alcuna franchigia, per eredità in favore di tutti gli altri soggetti

Esiste poi una franchigia speciale di 1,5 milioni di euro riservata ai portatori di handicap.

Come credo tu abbia notato, le franchigie per i parenti più stretti sono davvero alte.

Perciò, se ricadi in questo ambito e la casa che erediti non è di lusso, non dovrai ricorrere agli strozzini per entrarne in possesso.

Come calcolare e quando pagare l’imposta di successione

Indubbiamente quantificare l’imponibile dell’asse ereditario non è alla portata di ogni comune mortale.

Per fortuna non sei tu a doverti prendere questa briga, poiché ci pensa direttamente il Fisco, rilevandolo dal contenuto della dichiarazione di successione.

Fatti i dovuti conti, l’Agenzia delle Entrate trasmette agli eredi l’avviso di liquidazione, che deve essere saldato tramite F24 entro i 60 giorni successivi.

Se il tempo a disposizione per il pagamento ti sembra pochino, sappi che hai comunque la possibilità di rateizzare, con queste scadenze:

  • entro 60 giorni devi versare almeno il 20% dell’importo
  • in 8 rate trimestrali (12 per importi superiori a 20.000 euro), la parte restante con l’aggiunta di interessi

Non sono dilazionabili gli importi sotto i 1.000 euro.

Lazzarino, spero che non ci siano altre cose da fare, perché mi è venuto mal di testa solo per riuscire a seguirti su queste…

Mi spiace deluderti, ma siamo solo a metà dell’opera.

Infatti ci sono altre due incombenze che devi sbrigare per completare il cammino ed ereditare la tua nuova casa senza avere rimpianti.

Capisco, però, che il tema sia complesso. Perciò preferisco darti il tempo di assimilare i concetti che ti ho spiegato fin qui e rimandare il resto al prossimo post.

In ogni caso, se hai urgenza di approfondire, compila il form che trovi al fondo di questa pagina e sarò lieto di risponderti o di riceverti in agenzia.

Potremmo così fare due chiacchiere faccia a faccia davanti a un buon caffè (ti assicuro che quando si tratta di argomenti tanto ostici aiuta parecchio).

A presto!

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