Ereditare una casa a Torino: tutto quello che devi sapere su dichiarazione di successione, imposte e volture [SECONDA PARTE]

25/07/2018

Dopo dichiarazione di successione e tasse ipotecaria e catastale, vediamo come gestire nel giusto modo la voltura della casa e accettare l’eredità

casa ereditata

Ereditare una casa: come muoversi

Nel precedente articolo abbiamo cominciato a vedere quali e quante sono le incombenze burocratiche necessarie quando si eredita un immobile.

Spero tu abbia già divorato quel post e, se così non fosse, ti suggerisco di farlo immediatamente, perché è indispensabile per comprendere quanto leggerai di seguito.

Ecco tutti gli argomenti che ho trattato in quell’occasione:

  • le imposte ipotecaria e catastale
  • i benefici ”prima casa”, richiedibili anche in caso di eredità
  • la dichiarazione di successione, cos’è e come va gestita
  • la tassa di successione, un costo che potresti non essere tenuto a sostenere

Se hai dei dubbi, non esitare a contattarmi usando il form a fondo pagina, altrimenti non perdere tempo e continua pure nella lettura.

La voltura catastale ufficializza il passaggio di proprietà della casa

voltura catastale

La voltura catastale rende realmente proprietari della casa ereditata

Ricapitolando, fino a questo momento hai trasmesso la dichiarazione di successione e pagato le tasse che riguardano l’immobile che ti è stato lasciato in eredità ma, formalmente, non sei ancora il proprietario riconosciuto.

Per diventarlo, devi interfacciarti di nuovo con l’Amministrazione finanziaria e presentare la domanda di voltura catastale entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione.

In linea generale questa procedura deve essere eseguita ogni qualvolta si realizzi un passaggio di proprietà di un immobile e consente all’Agenzia delle Entrate di rinnovare le intestazioni catastali e aggiornare le situazioni patrimoniali dei contribuenti.

Chi e in che modo deve trasmettere la voltura catastale

In caso di trasferimento di una casa per decesso del proprietario, la voltura catastale va redatta e consegnata da chi ha presentato la dichiarazione di successione (eredi o loro tutori e curatori).

Per la redazione del documento puoi procedere in due modi:

Dovrai poi consegnare il file e/o la stampa del modello presso la sede competente territorialmente. Puoi farlo andando allo sportello oppure via posta ordinaria o PEC.

A tal proposito sappi che la competenza va in capo all’ufficio:

  • dove hai registrato la successione
  • oppure nella cui circoscrizione si trova la casa che hai ereditato.

Mi permetto di darti un suggerimento: considerato che i dati catastali in possesso del Fisco sovente non sono allineati con quelli del Catasto, cogli occasione per richiedere a quest’ultimo una visura aggiornata e, se dovessi riscontrare degli errori, provvedi a comunicare a entrambi gli uffici le dovute correzioni.

Così, nel caso dovessi vendere la casa ereditata, avrai due vantaggi:

  1. eviterai un’altra trafila di corse e code
  2. avrai fin da subito pronta tutta la documentazione da mostrare ai potenziali acquirenti, cosa estremamente importante se vuoi chiudere l’affare senza problemi, come spiego nel mio e-book gratuito “Come vendere casa a Torino velocemente”.
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Costi e sanzioni riguardanti la voltura catastale

Anche per portare a termine quest’obbligo, oltre al tempo e alla pazienza, sarai costretto a spendere altro denaro.

Per l’esattezza pagherai:

  • il tributo speciale catastale: 55 euro
  • l’imposta di bollo: 16 euro ogni 100 pagine

Attento a non dimenticarti di volturare. Infatti, qualora te ne dimenticassi o provvedessi in ritardo, saresti soggetto a multe addizionali fino a 60 euro più interessi di mora.

Perfetto, ora nei confronti dell’erario hai davvero fatto tutto.

Ma la burocrazia italiana va ben oltre gli obblighi fiscali e si estende a quelli civilistici.

Ecco quali sono.

L’accettazione dell'eredità rende ufficialmente “eredi”

accettare casa ereditata

L'accettazione e la trascrizione dell'eredità sono importantissime

Il chiamato all'eredità diventa erede e, di conseguenza, proprietario dei beni del defunto solo con l'accettazione di eredità.

L’accettazione può esplicitarsi in tre forme:

  1. espressa (art. 475 c.c.): quando dichiarata volontariamente presso un notaio
  2. tacita (art. 476 c.c.): quando il chiamato all'eredità agisce investendosi degli stessi diritti di un erede e, dunque, fa presupporre ineluttabilmente la sua volontà di accettare. Per esempio vende, dona o divide i beni ereditari
  3. ex lege (art. 527 c.c.): quando il chiamato all'eredità sottrae o nasconde beni dell’asse ereditario oppure quando, preso possesso degli stessi, non ne fa l’inventario entro tre mesi (art. 485 II c.c.)

Quando una successione comporta il trasferimento di immobili, la semplice accettazione non è sufficiente, ma diventa d’obbligo la sua trascrizione presso l’Agenzia del Territorio (ex-Conservatoria dei Registri Immobiliari).

La trascrizione dell’accettazione dell'eredità è indispensabile per la vendita della casa ereditata

La trascrizione è l’azione che permette di sancire in modo definitivo il passaggio di proprietà della casa in capo all’insieme degli eredi. Una volta fatto questo, sarà poi possibile effettuare una seconda trascrizione riferita a ogni singolo erede.

Infatti, la proprietà non si desume dai registri del Catasto, ma dalle trascrizioni dei titoli archiviate all’Agenzia del Territorio.

Tanto è vero che il notaio, quando esegue i controlli sull’immobile in occasione di un imminente rogito, compie una ricerca a ritroso di venti anni in questi archivi.

In tal modo egli verifica quante volte l’immobile abbia cambiato proprietario e, se trova dei buchi, non può procedere: il suo compito è di garantire tutti e in particolare l’acquirente, che potrebbe correre dei rischi.

Per tale motivo, quando il notaio si accorge della mancanza di questa trascrizione, non può che intervenire d'urgenza attraverso un atto notarile.

Come ho spiegato prima, infatti, la legge ritiene la vendita di un immobile rientrante nell’asse ereditario una manifestazione di accettazione dell’eredità.

Per cui, con lo stesso atto di vendita, il notaio effettua due trascrizioni:

  • la prima a favore del venditore che ha ereditato l’abitazione per successione
  • la seconda, immediatamente successiva, a favore dell’acquirente, che ne diventa nuovo proprietario con la compravendita

Il costo della trascrizione varia, di solito, tra i 500 e i 600 euro (a carico del venditore), così ripartiti:

  • 200 euro di imposta ipotecaria
  • 59 euro di imposta di bollo
  • 35 euro di tassa ipotecaria
  • da 100 e 300 euro di parcella notarile

Insomma, pure stavolta non puoi fare a meno di alleggerire il tuo portafoglio.

Finalmente il calvario è finito e puoi stare certo che, se hai seguito alla lettera ogni mia parola, nessuno verrà mai a bussare alla tua porta per chiederti conto di qualche errore.

Non sei sicuro di potercela fare da solo?

Nessun problema, Panorama Casa non abbandona nessuno a sé stesso, mai!

Come all’ispettore Gordon bastava accendere il faro sul tetto della stazione di polizia di Gotham City per far accorrere Batman, così a te basterà compilare il form qui in basso per chiamare in aiuto Lazzarino.

E, oltre al pronto intervento immobiliare, guadagnerai pure un buon caffè.

A presto!

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