I 5 errori da evitare assolutamente quando si vende casa a Torino

16/04/2018

Vendere un alloggio a Torino è come muoversi in un campo minato: un passo sbagliato può far saltare tutto. Ma, se sarai in grado di identificare gli errori fin dall’inizio, questo non succederà. Scopriamoli insieme.

errori nel vendere casa

Attento agli errori che ti impediscono di vendere casa

“Sbagliando si impara”

“Errare è umano”

“Solo chi non fa non sbaglia”

Ecco i più noti fra i proverbi che hanno come protagonista l’”errore”. Se ti venisse voglia di leggere gli altri, nella maggior parte di essi troveresti un comune denominatore: tendono a giustificare lo sbaglio.

In altre parole, il messaggio che trasmettono è più o meno sempre lo stesso: è impossibile non cadere, ma non ti preoccupare, fa parte della vita e serve a migliorarsi.

La mia opinione è che ciò sia vero e sacrosanto quando hai la prospettiva di una seconda possibilità. Ma se devi affrontare una situazione delicata, inusuale e di alto valore, di solito basta un passo falso per tagliarti le gambe e lasciarti al tappeto. Ergo, il suddetto pensiero lascia il tempo che trova.

Vendere una casa è proprio una di quelle occasioni in cui, se prendi un pugno in faccia, è parecchio improbabile che tu riesca a rialzarti e recuperare. Puoi solo venirne fuori con il minor danno possibile, ma devi sperare che la fortuna abbia deciso di guardarti fisso negli occhi.

Purtroppo, come sappiamo entrambi, la buona sorte è una dea bendata e ce lo ricorda bene un altro storico detto, che sostiene che la fortuna sia cieca. Esso si addice alla vendita residenziale meglio di qualsiasi proverbio sugli errori.

Rimanendo in tema di saggezza popolare, ritengo però che il motto che dovresti far tuo quando decidi di mettere il tuo appartamento sul mercato, debba essere

“Prevenire è meglio che curare”

Immagino che ora tu stia sorridendo pensando alla celeberrima pubblicità del dentifricio. Ti svelo una chicca: non si tratta di una frase inventata da un brillante pubblicitario, ma è la rivisitazione di “Primum non nocere” (Per prima cosa, non fare danni), principio pilastro di Ippocrate, padre della medicina.

All’apparenza la salute umana e la vendita di un’abitazione sembrano non avere molti punti d’incontro. Ma ti assicuro che non sarai più di questo parere quando ti scontrerai con i rocamboleschi imprevisti che, inevitabilmente, capitano nel momento in cui decidi di trasformare un immobile in moneta sonante. Infatti, sarà in quei frangenti che capirai a quali dure prove stai sottoponendo la tua salute fisica e mentale…

No, non sei capitato sul sito sbagliato (tanto per rimanere in tema di sviste…) e non stai leggendo un post di aforismi.it. La realtà è che il mio mestiere di agente, nel tempo, mi ha reso saggio e previdente.

Comunque non ti preoccupare, non sono qui per fare filosofia, ma per darti alcune dritte che ti permetteranno aggirare ogni ostacolo e di scongiurare ogni disattenzione, causa del fallimento di una compravendita immobiliare.

Perciò ora alza le antenne, perché passiamo dalla teoria alla pratica.

Non pianificare le attività di vendita della tua casa: il primo errore

pianificare-la-vendita-della-casa

Errore 1: non pianificare prima ogni attività

Prima ancora di identificare gli errori, devi essere in grado di circoscrivere gli ambiti in cui potresti compierli. Questo fondamentale passaggio ti consente non solo di studiare una tattica per schivarli, ma anche di arrivare pronto agli step successivi.

Per farti capire meglio di cosa sto parlando, ti faccio un paragone. È un po' come quando ti appresti ad organizzare un viaggio verso una meta mai visitata prima: non aspetti di trovarti all’aeroporto per decidere cosa farai una volta giunto a destinazione, ma inizi a pianificarne le tappe prima ancora di recarti in agenzia o di andare sul web per raccogliere informazioni e prenotare. Giusto?

Ecco, così come la programmazione di un viaggio fa sì che tu non tu parta per i Caraibi mettendo una tuta da sci in valigia, allo stesso modo lo studio della strategia di vendita del tuo alloggio, ti garantisce di non trasformare fin dall’inizio l’operazione in una tragedia annunciata.

Perciò, la prima regola è fare un elenco di tutte le attività utili al raggiungimento dell’obiettivo. Se parti senza buttare giù questa importantissima lista, avrai commesso il primo gravissimo errore e, non appena ti scontrerai con le piccole difficoltà iniziali, sarai travolto senza pietà.

Nel mio e-book “Come vendere casa a Torino velocemente” puoi trovare la descrizione dettagliata di ciascuna fase che costituisce un piano di vendita vincente e potrai trovarci interessanti spunti per stenderne uno a prova di bomba.

Qui mi limito a dirti quali sono i contesti della compravendita che nascondono le peggiori insidie e su cui devi concentrarti maggiormente.

Esasperare (o trascurare) marketing e promozione: il secondo errore

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Errore 2: sbagliare la promozione della casa

Il miglior risultato cui puoi ambire è vendere la tua casa in tempi ridotti e al prezzo più alto possibile. Per farlo devi diventare un piccolo Armando Testa. Attenzione, però, non ti sto consigliando di:

  • Tappezzare il quartiere di cartelli vendesi multicolore
  • Scrivere un annuncio chilometrico, infarcirlo di foto di ogni angolo delle stanze e metterlo su tutti i siti e giornali che ti capitano a tiro
  • Stalkerare conoscenti, parenti e vicini cercando di trasformarli in piccoli Mastrota, pronti a vendere per te

Torino è un mercato difficile, dato che l’offerta è molto alta e, all’interno degli stessi quartieri, le abitazioni hanno caratteristiche molto simili. Per tali ragioni, chi compra ha una scelta vastissima e seleziona gli annunci che si distinguono dalla massa.

Adottare lo stile dello spammer ti farà solo collezionare una serie di svarioni madornali, che incideranno:

  • Sull’esclusività della casa: non elaborerai un annuncio attraente per chi davvero vuole un alloggio come il tuo. Devi essere consapevole che non tutti possono (o vogliono) abitare lo stesso appartamento. Quindi devi capire per quali persone è fatto e scrivere un testo che sia rivolto unicamente a loro, arricchendolo con immagini altrettanto mirate. Per lo stesso motivo non puoi pubblicarlo a caso, ma devi scegliere i giusti canali, poiché ogni pubblico ha i suoi siti, le sue riviste e i suoi social preferiti. Studia le abitudini del tuo target e fai comparire l’annuncio dove è più facile trovarli
  • Sulle particolarità della casa: non sarai in grado di metterne in evidenza i reali punti di forza (posizione, finiture, dimensione, ecc.), giacché tenderai a dire di tutto e di più, rendendo di conseguenza sterili le informazioni per chiunque
  • Sul valore della casa: sarà percepita come quattro mura che vuoi far fuori a qualsiasi costo e chi ti contatterà cercherà di costringerti al ribasso

Non vuoi rischiare di restare a pancia vuota, vero? L’unico modo per evitarlo è pescare i migliori pesci nei più limpidi fiumiciattoli e non usare le bombe a mano nell’oceano per tirare su quello che viene.

Voler strafare con la pubblicità è tipico dei proprietari dinamici che, solitamente, sono quelli più giovani. Costoro, di fatto, hanno più dimestichezza con le nuove tecnologie e col web, ma fanno difficoltà a contenere il proprio entusiasmo. Malauguratamente, l’esagerazione va a discapito del metodo.

Viceversa, i proprietari più anziani, spesso neppure vogliono sentir parlare di internet e social media e riducono le loro azioni al passaparola fra pochi conoscenti, al cartello fuori dal portone del palazzo e ad uno scarno annuncio sulle riviste generaliste. Sembra quasi che non vogliano far sapere che la loro abitazione è in vendita.

Anche questo è un atteggiamento scorretto, che devi evitare, visto che:

  • non ti farà raggiungere ogni potenziale interessato
  • non ti permetterà di vendere velocemente l’alloggio

Le regole auree per un ottimo lancio pubblicitario sono:

  • la scelta oculata degli strumenti e dei canali di vendita
  • l’individuazione del giusto pubblico di riferimento

Segui le suddette linee guida e di errori in fase promozionale non ne farai.

Non dedicare tempo e risorse alla presentazione della casa: terzo errore

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Errore 3: non pulire, ordinare e risistemare la casa e l'arredamento

Per quanto tu lo abbia trattato coi guanti di velluto negli anni che ci hai abitato, stai tranquillo che un tagliando non potrà che aiutarti a vendere il tuo appartamento prima e col maggior guadagno.

Sfortunatamente, il difetto che non è mai mancato ad alcuno dei proprietari che ho seguito nella mia trentennale carriera è stata la cieca soggettività. Nessuno vedeva una pecca nella propria dimora (o, se la vedeva, la sminuiva senza ritegno). Nessuno ammetteva che i locali avessero bisogno di una bella pulita, qualche lavoretto di manutenzione ed una risistemata all’arredamento.

Tuttora, quando faccio notare che queste azioni sono indispensabili per presentarsi sul mercato, qualcuno si offende pure. Ovviamente, dopo poche settimane e qualche visitatore che ha fatto loro notare gli stessi problemi, ritornano in agenzia con la coda fra le gambe, ammettendo che (forse) qualcosina va fatto.

Per cui, metti da parte il sentimentalismo, liberati dai ricordi e dall’affetto che ti legano alla tua capanna e guardala con gli occhi di chi verrà a visitarla. Cerca di essere spietato e pignolo e fai una bella lista delle le cose che non vanno, persino le più piccole.

Poi separa le cose che puoi fare da solo da quelle che necessitano dell’intervento di terzi e chiedi i preventivi a chi di dovere. Avrai così un quadro preciso dei tempi di realizzazione e delle spese che dovrai sostenere per rimettere a nuovo i locali.

Mi raccomando, attento a non commettere uno svarione ancora più incauto: fare le fotografie e pubblicare gli annunci prima di aver portato a termine tutti gli interventi che hai identificato. La fase promozionale non deve cominciare se prima la casetta di marzapane non diventa la reggia dei Versailles.

Questo check-up preliminare ti farà dribblare una serie di scomodi ostacoli, che potrebbero lasciare invenduta la casa per molti mesi:

  • dover correre per fare i lavori a promozione già cominciata
  • non sapere quanto ti costerà realizzarli, rimettendoci sul guadagno
  • non accogliere nel miglior modo i potenziali compratori, che rinunceranno a fare un’offerta
  • allungare enormemente i tempi di realizzo
  • dover abbassare il prezzo di vendita

Non considerare la burocrazia che regola la vendita di una casa: quarto errore

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Errore 4: non avere subito a disposizione la documentazione riguardante la casa

La regolamentazione italiana sul mattone è sterminata ed articolata ed è impossibile conoscerla alla perfezione, perfino per chi ne è “vittima” per lavoro. Quindi, non prenderla in seria considerazione prima ancora di dare il via alle visite, è uno sbaglio che non devi assolutamente fare.

Per ogni aspetto dell’edificio c’è un’incombenza cui si deve far fronte ed una serie di carte da presentare a compratore e notaio:

  • Struttura: deve essere conforme a quanto dichiarato da planimetrie e visure in possesso degli enti pubblici
  • Impianti: devi certificarne installazione e funzionamento a regola d’arte
  • Ambiente e consumi: devi garantire il rispetto dei parametri previsti per legge i quali, oltre tutto, incidono sul prezzo di vendita
  • Provenienza: devi dimostrare come sei venuto in possesso dell’immobile
  • Regolarità amministrativa: devi rendere noti eventuali ipoteche, mutui, passaggi di proprietà e pendenze fiscali e bancarie che gravano sul fabbricato

Nonostante viviamo nell’era digitale, non ti aspettare che una siffatta mole di informazioni ti possa arrivare via etere. Ti toccherà armarti di pazienza, tempo e un mezzo di trasporto e fare il tour degli uffici pubblici torinesi.

Sarò franco: se non sei un burocrate o l’argomento non ti appassiona, corri subito a cercare uno o più professionisti che ti possano aiutare. Investire qualche soldo nel servizio di reperimento e verifica documentale ti mette al sicuro, poiché si tratta di un processo delicato e che esige particolare attenzione. Credi di poter fare da solo perché hai tanta buona volontà?

Prima di lanciarti in cose più grandi di te, ti consiglio di consultare l’elenco completo dei documenti che servono a vendere casa. Mi sa che dopo rivaluterai la questione.

In questa fase gli errori incidono sul tempo di vendita e sull’incasso, ma soprattutto sulla tua persona:

  • Nessuno comprerà la tua casa se non è certo che è a norma sotto ogni punto di vista e non avere la documentazione già durante le visite è una grave negligenza
  • Ottenere i documenti presume attesa, oltre che tempo per il reperimento e, se non ti muovi in anticipo, rischi di non poter rogitare
  • Senza documentazione non puoi venire a conoscenza di potenziali difformità tecniche, fiscali e amministrative che, quando presenti, non consentono per legge il trasferimento di proprietà
  • Potrebbe essere necessario far redigere i documenti mancanti e regolarizzarne altri e, solo se ti informi subito, potrai prevedere i loro costi
  • Qualsiasi documento mancante può causare l’annullamento della vendita, sanzioni pecuniarie e cause civili e, in alcune circostanze, penali

Sei pronto a sostenere tutto questo?

Affrontare gli aspetti commerciali senza preparazione: quinto errore

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Errore 5: non essere in grado di sostenere la trattativa commerciale

La casa è un prodotto come qualsiasi altro e, in quanto tale, la sua vendita segue delle regole ben precise che, ahimè, non sono i proprietari a dettare, ma il mercato.

So che l’affermazione può sembrarti scontata, tuttavia non manco mai di farla ben presente ai clienti che quotidianamente seguo nel mio lavoro. Vuoi sapere perché? Semplice, torniamo al discorso fatto riguardo alla presentazione dell’alloggio: l’amore per i propri beni gioca brutti scherzi ed influenza negativamente altre due tappe fondamentali del tuo processo di vendita:

  • La decisione del prezzo
  • La trattativa coi potenziali acquirenti

Esse si pongono, rispettivamente, all’inizio e alla fine della strategia e ciò può farti intuire il loro ruolo tattico. Per rappresentarti l‘impegno che richiedono, mi rifaccio ad altri due proverbi:

"Chi ben comincia è a metà dell’opera"

"Una bella storia ha sempre un lieto fine"

Non mi dilungo troppo sul prezzo, perché ho trattato l’argomento in modo dettagliato nel post in cui ti ho spiegato come vendere il tuo appartamento a Torino.

Ti basti sapere che toppare sulla cifra è in assoluto il peggiore di tutti gli errori che potresti commettere. Il sentimento spinge i proprietari alla sovrastima rispetto alle quotazioni di mercato e li costringe al ribasso entro qualche settimana.

Se ti lasci sopraffare dal cuore, finisci per perdere il treno. Infatti, chi vuole comprare ha un’ottima visione del mercato reale, perché passa ogni minuto del suo tempo libero a confrontare annunci e sa che la tua proposta è sproporzionata.

Non attenderà che ti accorga del tuo calcolo poco realista, ma volgerà subito le sue attenzioni altrove e, molto probabilmente, in breve troverà l’immobile che cerca, visto che a Torino e provincia l’offerta è abbondante e dinamica.

Vuoi avere immediatamente un’idea di quanto possa valere la tua abitazione sul mercato cittadino? Comincia usando il nostro calcolatore online. Otterrai una prima stima indicativa, impostata sulla zona e sulla dimensione e basata sulle ultime vendite da noi effettuate. Sarà certamente un buon punto di partenza.

Se azzecchi il prezzo, gli annunci, la preparazione dei locali e non manchi di rendere disponibile agli interessati neppure un documento, non ti resta che mettere la ciliegina sulla torta: chiudere la vendita in modo impeccabile.

In questo frangente è la tua esperienza nel trattare che può darti una gran mano. Qui non esiste il consiglio risolutore: se non hai l’indole del commerciante, facendo da solo puoi al massimo cavartela con un pareggio. In altre parole, dovrai cedere a qualche compromesso, te lo assicuro.

Non voglio costringerti a sfoderare lo smartphone per chiamarmi seduta stante, non è nel mio stile. Sei liberissimo di mettere alla prova le mie parole e vestire i panni del venditore d’assalto.

Ti do anche una serie di suggerimenti che potranno giovarti:

  • Non stare col fiato sul collo alle persone durante le visite, le metteresti a disagio e le faresti scappare
  • Non parlare solo dei punti di forza della casa, ma sii obiettivo e, se ci sono dei difetti, falli subito presenti, perché segnalarli dopo equivarrebbe a tirarti addosso grosse grane
  • Al termine della visita domanda ai visitatori il loro parere su ciò che hanno visto, sui tempi che hanno prefissato per trasferirsi, se devono ancora vendere la loro casa, su come intendono pagarti e se devono accendere un mutuo per farlo
  • Non iniziare una trattativa senza prima farti una cultura sulle leggi che normano la contrattualistica immobiliare (proposta d’acquisto, preliminare, rogito, clausole sospensive e risolutive, ecc.), visto che basta una frase mal messa o mal interpretata in un documento di vendita per mettere a repentaglio casa, soldi e salute
  • Non fissarti esclusivamente sulla cifra che vuoi ricavare, ma sii aperto a valutare le offerte che sembrano sensate. È meglio accettare la proposta di chi è indubbiamente interessato e ha la capacità di comprare, anche se ad una cifra inferiore (senza esagerare), che non di coloro che ti offrono di più, ma non hanno ancora idea di come e quando riusciranno ad avere il denaro necessario

Bene, ora a te la palla!

Pensi che vendere casa tua non sia facile come lo è per Dybala o Belotti fare goal?

Bè, anche questi due grandi giocatori, senza dei buoni compagni alle spalle, difficilmente avrebbero raggiunto i risultati che li hanno resi dei campioni.

Sappi che la squadra di Panorama Casa è pronta ad aiutarti a mettere in rete questo tiro da finale di Champions League. Per cui, se vuoi segnare, non ti resta che contattarci usando il form al fondo di questa pagina.

A presto!

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