Le 2 strade per cambiare la propria casa, qual è quella giusta per te?

14/05/2018

Vendere la vecchia casa per comprarne una nuova è un’esperienza che molte famiglie decidono di affrontare per cambiare in meglio la loro vita. Ma, come tutte le rivoluzioni, può rivelarsi un cammino non così facile da percorrere…

Le 2 alternative per cambiare casa

Le due strade quando devi cambiare casa

Se hai già letto il mio e-book “Come vendere casa a Torino velocemente", avrai intuito che vendere un alloggio non è un’impresa facile.

Le variabili che possono determinare il tuo successo o fallimento sono davvero tante e non tutte dipendono direttamente dalle tue capacità o conoscenze nel settore immobiliare.

Infatti, per quanto preparato e volenteroso tu possa essere, ti troverai a fare i conti con:

  • il mercato
  • le banche
  • le leggi
  • la burocrazia

Se poi alla vendita della tua vecchia abitazione sommi l’acquisto di quella nuova, le difficoltà aumentano in modo esponenziale. Occhio, perché non si tratta banalmente di raddoppiare gli sforzi e l’attenzione, ma di qualcosa di più.

Cessione ed acquisto, oltre a prevedere azioni e passaggi diversi, richiedono infatti una perfetta sincronizzazione quando eseguiti contemporaneamente. Basta trascurare un particolare, seppur secondario, per rischiare di mandare a monte l’una e l’altra operazione.

Cosa puoi fare per dribblare il tracollo?

Pianifica ogni tua mossa nei minimi dettagli prima di prendere qualsiasi iniziativa.

Già, parli bene, tu sei un agente immobiliare, ma io come devo muovermi in concreto?

Te lo spiego subito!

Parti dalle tue esigenze per capire da dove iniziare quando devi vendere casa e acquistarne un’altra

Esigenza di cambiare casa

Parti dalle tue esigenze quando cambi casa

Un piano che si rispetti non può prescindere da un’analisi della tua situazione di partenza.

Solo facendo un quadro preciso delle tue attuali condizioni, infatti, puoi rilevare quante e quali possibilità hai di raggiungere gli obiettivi che ti sei prefissato.

Ti faccio un esempio pratico: se devi vendere un monolocale, il denaro che ne ricaverai difficilmente ti sarà sufficiente per comprare la villa di sei stanze che tanto desideri. Dovrai dunque reperire la differenza monetaria in qualche modo (famiglia, banca, benefattori, ecc.).

Bene, hai calcolato quali sono i tempi per recuperarla e gli eventuali interessi che dovrai versare? E, prima ancora, sei sicuro che riuscirai a trovarla? Perché, se così non fosse, sarà il caso di abbassare le tue mire e, piuttosto, optare per una casa meno grande o, in alternativa, più fuori mano.

È ovvio che, se stai cambiando casa perché la tua famiglia è diventata numerosa, non devi costringerti a vivere in un alloggio troppo piccolo, ma non puoi neppure andare in rovina per impossessarti di una reggia.

Ecco, questo è solo uno dei tanti aspetti su cui potresti dover ragionare e non è neppure uno dei più complicati da gestire.

In ogni caso, non rinunciare mai alle tue esigenze vitali. Limitati a ridimensionare gli eccessi.

Ma, per avere la panoramica più ampia possibile di ciò che ti aspetta ed agire nel modo corretto, devi innanzitutto prospettarti i due scenari fondamentali. Solo così sarai in grado di progettare per benino le attività successive.

Ti dico immediatamente che non ce n’è uno migliore, ma scoprirai quello più adatto per te esaminando i pro e i contro di entrambi.

Scenario 1: trovare prima la casa da acquistare

Acquistare prima casa

Trovare la nuova casa

Se ardi dal desiderio di cercare subito la nuova casa, hai il grosso vantaggio di poterlo fare senza fretta, dato che non hai sul collo il fiato di chi vuole comprare la tua.

Viceversa, quando la trovi, devi sbrigarti a scovare un acquirente per quella attuale, così da intascare quanto necessario per poterla pagare. Se non sarai abbastanza svelto, rischi di vedere la casa dei tuoi sogni comprata da qualcun altro.

Cerca solo di non firmare una proposta d’acquisto o, peggio ancora, di impegnarti stipulando un preliminare per il nuovo appartamento prima di liberarti del tuo.

Se lo fai e non rispetti i tempi previsti per la conclusione dell’affare, nel caso più fortunato perderai la caparra versata, nel più sfortunato sarai comunque costretto a concludere dal giudice.

Accetta, quindi, questo consiglio: non sottoscrivere nulla prima di aver la certezza di riuscire a vendere il vecchio alloggio.

Se proprio non vuoi rinunciare all’occasione della tua vita, assicurati almeno di avere la copertura finanziaria per gestire la proprietà di due immobili per un tempo che potrebbe non essere così breve come speri.

Ricorda, poi, che se non vendi entro un anno dall’acquisto, non puoi più godere dei benefici fiscali “prima casa”. A questo danno aggiungi la beffa: diventi a tutti gli effetti proprietario di una “seconda casa”, sulla quale dovrai liquidare Imu e Tasi, oltre ad avere tariffe per le utenze maggiorate.

Hai abbastanza portafoglio per tutto questo?

Scenario 2: trovare prima chi compra la tua casa

Vendere prima casa

Trovare a chi vendere casa

Vuoi essere cauto e preferisci innanzitutto mettere sul mercato la tua abitazione?

In questo caso ti assicuri tempo e tranquillità per elaborare la strategia vincente di vendita della casa. Puoi pensare a come pubblicizzarla, organizzare con calma le visite, selezionare con cura gli interessati e riflettere sulle loro proposte

Di contro, la casa che hai sempre desiderato nel frattempo potrebbe scomparire dalla piazza e potresti far fatica a trovarne un’altra che risponde esattamente ai tuoi bisogni.

Sappi anche che nessun compratore è disposto ad aspettare i tuoi comodi per chiudere la compravendita e così ti troveresti nella scomoda posizione di dover lasciare l’alloggio entro qualche settimana, senza ancora avere la prospettiva di quello nuovo.

Perciò, o hai la fortuna di avere qualche parente o amico che ti ospita e una cantina o garage dove parcheggiare temporaneamente le tue cose, oppure devi mettere da parte un certo gruzzolo per pagarti non si sa quanti giorni una casa in affitto o la permanenza in un albergo, più qualche altro soldino per stivare la mobilia in un magazzino.

Se sei single o vivi in coppia, può anche essere un imprevisto sostenibile. Ma ti sfido a vedere il lato simpatico della faccenda se hai animali o bambini…

Vendere e comprare casa contestualmente richiede un business plan

Fase 1 analisi per vendere e comprare casa

Business plan compravendita casa: tempi e prezzi

Come vedi nessuna delle due situazioni è idilliaca, ma non ci sono altre alternative. In tutti i miei anni di onorata carriera ti posso assicurare che poche volte ho avuto il piacere di vedere traslochi sincronizzati alla perfezione.

Tieni presente che siete almeno tre i protagonisti di questa storia:

  • tu che vendi e compri casa allo stesso tempo
  • chi compra da te
  • chi vende a te

Non è però scontato che ognuno di voi abbia una famiglia e che ciascuna sia seguita da notai, agenti immobiliari, banche e imprese diverse. Inoltre, chi compra e chi vende potrebbe a sua volta essere coinvolto in altrettante trattative perché sta anch’egli cambiando casa.

Ora hai un’idea più chiara di quanto siano alte le probabilità che si verifichi qualche intoppo che fa crollare il castello?...

Non ho modo di vedere la tua espressione attraverso lo schermo, ma sono certo che non sia il ritratto della serenità. Ti do una pacca virtuale sulla spalla e ti capisco.

Ma voglio fare qualcosa di più: aiutarti ad inquadrare gli aspetti comuni con i quali, in qualsiasi dei due scenari deciderai di infilarti, ti troverai a confrontarti.

La sola maniera che hai di venir fuori dal labirinto di incognite che abbiamo appena visto è vestire i panni del “manager di casa” e strutturare un vero e proprio business plan immobiliare.

Questo studio di fattibilità, per essere efficace, deve prendere in esame i fattori chiave sui quali si regge l’operazione, cosicché tu possa stabilire quali attività intraprendere per raggiungere il tuo obiettivo e quali contromisure adottare se qualcosa va storto.

Vediamo, quindi, di individuare questi elementi chiave.

Il tempo

Devi essere in grado di calcolare con la maggior precisione possibile i tempi che ti serviranno per:

  1. trovare la nuova casa
  2. vendere quella attuale

Credo tu abbia notato che al primo punto non ho scritto “comprare”. Come ti ho detto in precedenza, infatti, acquistare prima di rivendere si traduce in aumento rilevante dei costi.

Ciò non toglie che avere fin dall’inizio un’idea definita della disponibilità di mercato, della tipologia di appartamento che ti interessa (e ti puoi permettere) e della zona in cui è possibile reperirlo, accorci la seguente fase di acquisizione.

Allo stesso modo, un’analisi dell’andamento del mercato immobiliare e della richiesta, ti consentirà di capire quante settimane o mesi ci vorranno per trasformare in denaro il tuo alloggio.

In questa fase ti può essere di grande aiuto l’affiancamento di un’agenzia immobiliare di zona che, a differenza di una generica filiale di un grande franchising, ha una sensibilità molto più concreta del mercato locale.

Combinando i dati, riuscirai:

  • a stabilire quanto tempo dovrà intercorrere fra un rogito e l’altro mantenendo costante la tua liquidità
  • a non passare troppi giorni (meglio se nessuno) senza un tetto
  • agevolare entrata e uscita dei tuoi interlocutori dalle loro abitazioni

I prezzi

Per quanto riguarda la vendita, fissa in partenza il prezzo “killer” e otterrai tre vantaggi:

  • la tua casa sarà appetibile per i potenziali acquirenti
  • non dovrai aspettare mesi per chiudere l’affare
  • avrai il giusto guadagno senza essere obbligato a svendere

In merito alla casa che ti piacerebbe comprare, invece, tenta di inquadrare i prezzi medi di offerta per poter aver maggior capacità contrattuale quando sarai pronto a trattare.

Non basarti sui listini annuali pubblicati dai grandi portali di settore o dai vari borsini immobiliari, ma concentrati sul mercato attuale di zona.

Puoi cominciare a farti un’idea dei valori usando il nostro calcolatore online. Ma, se vuoi una stima esatta e senza spendere nulla, sappi che puoi anche rivolgerti a noi, visto che offriamo il servizio di valutazione della casa gratuitamente.

Fase 2 analisi per vendere e comprare casa

Business plan compravendita casa: spese, imposte e disponibilità finanziaria

Le spese aggiuntive

Purtroppo né vendita né acquisto hanno come unico elemento monetario l’importo dell’immobile. Anzi, esistono una miriade di voci di spesa (più o meno consistenti) che non puoi tralasciare.

Ti faccio qualche esempio:

  • costi per documentazione della casa: quando metti in vendita l’appartamento devi premunirti di recuperare o far redigere da professionisti tutte le scartoffie che la riguardano: atto di provenienza, autorizzazione edilizia, certificato di agibilità, planimetrie, visure, certificazione energetica, certificati degli impianti. In un mio precedente post puoi trovare l’elenco completo di tutti i documenti che servono per vendere casa e sapere come fare per ottenerli.
  • investimenti per la pubblicità: se vuoi vendere la tua casa velocemente e al miglior prezzo di mercato, non devi ridurti a mettere un paio di annunci su riviste e portali gratuiti, ma devi dedicare una certa somma agli investimenti promozionali sui canali a pagamento più indicati per la tipologia di immobile che stai proponendo e per il target cui ti rivolgi.
  • provvigioni dell’agenzia: già prese singolarmente le due operazioni di compravendita sono complesse da afrontare da solo. Per cui immaginati che inferno può essere quando devi vendere casa e acquistarne un'altra allo stesso tempo. Metti quindi in conto di dover pagare almeno la mediazione di un agente. Se poi le agenzie coinvolte diventano di più, fai le dovute moltiplicazioni. Vuoi evitare brutte sorprese? Fai le domande giuste all’agente prima di dargli l’incarico e troverai quello più capace.
  • onorari per gli atti notarili: conserva un bel malloppo anche per pagare il notaio. Potrebbe esserci un doppio esborso nel caso dovessi accendere un mutuo, dato che è richiesto un atto pubblico per la sua stipula. In ogni caso, devi provvedere al pagamento di quello per l’acquisto che, salvo diversi accordi, è sempre a carico di chi compra.
  • spese per le ristrutturazioni degli immobili: nell’evenienza che la tua nuova dimora necessiti di una risistemata, non dimenticarti di tenere in considerazione anche questa spesa che, sovente, incide parecchio sul budget. Potrebbe anche essere necessario dover rimettere in sesto l’alloggio che stai vendendo, visto che difficilmente riuscirai a piazzarlo in tempi brevi se non è in buono stato. Le manutenzioni influiscono notevolmente anche sui tempi, tienilo a mente.

Queste sono le voci di costo principali ma, a seconda delle situazioni, potrebbero spuntarne diverse altre:

  • mobili
  • trasloco
  • affitto o albergo in caso di trasferimento temporaneo
  • assicurazioni
  • perizie
  • istruttorie di mutuo
  • varie ed eventuali (non voglio scoraggiarti con un elenco troppo lungo)

Dunque, cerca di essere pignolo nel compilare questa sezione del tuo business plan.

Le imposte

Il tasto dolente per qualsiasi italiano sono le tasse e sulle compravendite immobiliari abbondano.

Ce ne sono una discreta lista soprattutto riguardo alla parte di acquisto e sono diverse a seconda che le transazioni vengano fatte tra soli privati piuttosto che coinvolgano i costruttori:

  • Imposta di registro: 200 euro se si compra da impresa, mentre per scambi tra privati è pari al 2% (in caso di prima casa) o al 9% (in assenza di agevolazioni). Le suddette aliquote si applicano normalmente sul valore catastale e, solo in alcuni casi, sull’importo di vendita dichiarato. Comunque la cifra minima è sempre di 1000 euro.
  • Imposta ipotecaria: 200 euro se si compra da impresa, 50 euro per scambi tra privati.
  • Imposta catastale: 200 euro se si compra da impresa, 50 euro per scambi tra privati.
  • Iva: si applica solo in caso di acquisizione da impresa ed è pari al 10% in assenza di agevolazioni prima casa e al 4% qualora se ne abbia diritto.

Nel caso di accensione di un mutuo c’è da pagare un’imposta sostitutiva sull’importo erogato pari allo 0,25% (con agevolazione prima casa) o del 2% (senza agevolazione prima casa).

Ci sono poi tutta una serie di imposte di bollo dal valore variabile gravanti su atti e pratiche documentali.

Anche lo stato vuole la sua parte, non lo trovi giusto?...

La disponibilità finanziaria

Conoscendo le valutazioni veritiere del tuo appartamento e l’ammontare di tutte le spese e le tasse che dovrai sostenere, non ti resta che valutare la tua capienza effettiva.

In altre parole:

  • riesci a far fronte all’investimento scegliendo la strada di comprare casa prima di vendere la tua o ti serve un mutuo?
  • se vendi prima, l’incasso ti basta per comprare la casa nuova o devi ricorrere ad un finanziamento aggiuntivo?

Nell’ipotesi che chiedere l’aiuto di una banca si riveli indispensabile, non limitarti a rivolgerti ad un solo istituto, ma chiedi più preventivi e valuta attentamente tutte le condizioni.

Ma, cosa ancora più importante, non accontentarti delle promesse verbali di impiegati e direttori e fatti rilasciare tutto per iscritto.

In ultimo, tieni presente che l’erogazione ha dei tempi tecnici che, spesso, sono abbastanza lunghi. Perciò calcola bene i margini fra le due operazioni di compravendita, in modo da rimanere scoperto al momento dei rogiti.

Se non hai le competenze per fare tutto da solo, non esitare a rivolgerti ad un mediatore creditizio o all’agente immobiliare di fiducia.

Come comprare e vendere casa contemporaneamente riducendo al minimo i problemi

Cambiare casa senza noie

Come cambiare abitazione evitando i problemi

Bene, ti senti pronto a combattere questa doppia crociata da solo?

Sono sicuro che “sì” non sia la risposta che ti venga più facile pronunciare in questo momento.

Vendere casa per acquistarne una nuova è un vero e proprio lavoro, che richiede abilità in diversi ambiti ed una gigantesca capacità organizzativa.

Commettere degli sbagli mette a repentaglio troppe cose importanti:

  • il tuo portafoglio
  • la tua proprietà
  • il tuo tempo
  • la tua salute
  • e, soprattutto, il benessere della tua famiglia

Vuoi realizzare il tuo sogno e cambiare casa nella massima sicurezza e con minor fatica?

Allora affidati a chi le compravendite le gestisce quotidianamente da anni.

Panorama Casa può essere l’agenzia giusta per te!

Il fatto che te lo stia dicendo io ti sembra un tantino parziale?

Ti invito a leggere cosa pensano di noi i torinesi che hanno già avuto modo di far diventare realtà i loro desideri immobiliari e, se non sarai ancora convinto, contattami pure usando il form in fondo a questa pagina.

Sarò lieto di rispondere a qualsiasi tuo dubbio.

A presto!