Meglio un’agenzia immobiliare in franchising o indipendente per vendere la tua casa a Torino?

03/07/2018

A quale agenzia immobiliare affidarsi fra una appartenente a un grande gruppo e quella “sotto casa” è un’opzione che va valutata attentamente. Scopriamo tutti i pro e i contro.

Nell’articolo della scorsa settimana ti ho spiegato quanto sia complicato provare a mettere sul mercato la tua casa da solo se non hai:

  • buone competenze tecniche e commerciali
  • tanto tempo a disposizione
  • capacità di gestire gli imprevisti

In mancanza di questi tre indispensabili requisiti, l’unico modo per vendere il tuo appartamento velocemente e a buon prezzo e quello di affidare un incarico di esclusiva a una buona agenzia immobiliare.

Ti ho elencato le differenze abissali fra il multimandato e l’esclusiva e vantaggi e svantaggi che potresti avere optando per ciascuna formula.

Oggi faremo un passo avanti e proveremo a capire se sia più conveniente firmare un contratto con un’agenzia immobiliare in franchising o con una indipendente.

Il miglior agente immobiliare: Agente di rete o Agente autonomo?

franchising vs autonomo

Agente di rete VS Agente autonomo

Bravo Lazzarino, Panorama Casa non fa parte di una grossa rete, quindi è scontato che mi dirai di lasciar perdere quel tipo di agenzie immobiliari…

Giusta osservazione!

Sarebbe facile dirti che le agenzie immobiliari in franchising non lavorano bene e che solo un “artigiano della vendita” come me può farti raggiungere l’obiettivo.

Ma se hai già letto altri miei post, sai che non è nel mio stile tessere le mie lodi e sputare veleno su concorrenti/colleghi.

Preferisco analizzare nella maniera più oggettiva possibile le variabili in gioco e invitarti a fare delle valutazioni sensate, che ti guidino verso la soluzione davvero adatta a te.

Ricorda che il punto di vista di un addetto ai lavori non è sempre e solo un subdolo tentativo di manipolazione della realtà e di promozione sfacciata dei propri interessi, anzi.

Nel mio caso è il mezzo che mi consente di attirare l’attenzione esclusivamente di coloro che ritengono valido il mio metodo di lavoro, fatto di strategia e orientato al soddisfacimento di entrambe le parti coinvolte.

Credo, infatti, che si possa autodefinire “bravo mediatore” soltanto colui che fa uscire dallo studio del notaio col sorriso sia chi vende che chi compra.

Se uno dei due interlocutori ha dovuto calare troppo le braghe, il rogito non sarà l’ultimo atto di una storia felice. Di sicuro, presto o tardi, chi ci sta rimettendo farà sentire le sue ragioni.

E vuoi che l’agente che ha portato avanti le trattative non ne sia responsabile?

Ecco perché preferisco rendere consapevole chi mi legge, piuttosto che convincerlo a tutti i costi e farlo diventare un futuro cliente scontento.

In prima battuta, dunque, devi considerare il modo di ragionare dell’agente con cui hai a che fare: che lavori per conto suo o per un’agenzia di rete, ha poca importanza, visto che sarà lo stile con cui gestirà l’incarico che potrebbe fare la differenza.

Dietro ogni bravo agente ci deve essere una buona agenzia: Franchising VS Indipendente

buona agenzia immobiliare

Un bravo agente immobiliare deve essere supportato da una buona agenzia

Scusa Lazzarino, mi stai dicendo che scegliere tra un’agenzia immobiliare in franchising o una autonoma non fa differenza?

Beh, non proprio! Questa affermazione sarebbe un po' troppo semplicistica, tant’è che ho usato il condizionale: “potrebbe” e non “farà” la differenza.

Visto che siamo in periodo di mondiali, uso una metafora calcistica: sarebbe come dire che puntare sulla vittoria del Portogallo perché ci gioca Cristiano Ronaldo ti avrebbe fatto sicuramente fatto vincere la scommessa.

Ma, come sai, il Portogallo è uscito dalla competizione, nonostante Ronaldo si sia dimostrato ancora una volta un giocatore che ha ben pochi rivali.

Tutti affermano che l’eliminazione non sia dipesa dal suo scarso rendimento, ma da una serie di altri fattori: i suoi compagni non sono stati all’altezza, l’allenatore non ha ben disposto la squadra in campo, ecc. Ciò dimostra che un campione non sempre è l’ago della bilancia.

Bene, nel mondo immobiliare la faccenda non è poi così differente: puoi essere un potenziale agente macina-vendite, ma se la tua agenzia non ti supporta come si deve, non darai ma soddisfazione ai tuoi tifosi, ovvero i clienti.

Te lo dico a ragion veduta poiché, come tanti colleghi, pure io ho cominciato la mia carriera all’interno di un grosso network in franchising (non faccio nomi, visto che ha poca importanza ai fini di quello che sto per scrivere).

Pensa che nel giro di due anni sono arrivato addirittura a dirigerne una filiale e, in seguito, ho ricevuto offerte da grossi gruppi per supportare le loro reti di vendita. Ma non è la strada che ho ritenuto ottima per soddisfare le esigenze dei clienti.

Non voglio dire che il modus operandi dei network sia sbagliato, semplicemente non è nelle mie corde e voglio darti il mio punto di vista a riguardo.

I pregi (apparenti) delle agenzie immobiliari in franchising

pregi apparenti agenzia in franchising

Attento ai falsi vantaggi del franchising

Il mercato immobiliare torinese attuale è assai difficile: l’offerta supera la domanda, i prezzi tendono a ristagnare e per riuscire a vendere una casa in meno di tre mesi senza portare il proprietario a svendere devi essere molto in gamba.

In questo scenario, non si può negare che le agenzie di rete abbiano una forte attrattiva nei confronti di chi, per la prima volta, si appresta a mettere in vendita la propria abitazione.

Infatti, tenuto conto dell’elevato valore monetario e affettivo del suo alloggio, chi vende vuole evitare ogni rischio. Tende quindi a basare la scelta dell’agenzia su alcuni criteri “pilastro”, almeno secondo la sua visione.

Nello specifico, concentra la sua attenzione su:

  • notorietà del marchio
  • diffusione sul territorio nazionale
  • portafoglio acquirenti più ampio
  • pubblicità a tappeto
  • convenzioni con professionisti (mediatori, notai, tecnici)

Senza dubbio sono parametri importanti, ma vanno considerati, oltre che sotto l’aspetto quantitativo, anche qualitativo.

Prendiamoli singolarmente, così capirai meglio cosa intendo dire.

Notorietà del marchio

Innanzitutto il proprietario alle prime armi tende a misurare la bravura di un’agenzia attraverso la popolarità del brand.

Di solito conta quanti uffici dell’una o dell’altra rete ci sono sparsi per le vie della città oppure cerca su Google “Migliore agenzia immobiliare Torino”, sperando che l’oracolo emetta la giusta profezia.

Purtroppo né la quantità di sedi né i budget spesi in annunci e posizionamento sui motori di ricerca sono lo specchio delle reali competenze della singola filiale.

Come ho scritto poco fa, ogni agenzia è fatta prima di tutto di persone e, nonostante formazione, strumenti e linee guida comuni forniti dal franchisor, le possibilità di ottenere risultati dipendono in gran parte dalla capacità degli agenti che vi lavorano.

Per questa ragione non fare l’errore di incaricare la prima agenzia che visiti solo perché espone l’insegna di un marchio blasonato, ma dedica del tempo a intervistare gli agenti.

Poni loro le cinque domande fondamentali che ti ho suggerito in un precedente post e vedrai che, anche se operano per lo stesso network, otterrai risposte a volte discordanti.

Espansione sul territorio nazionale

Il fatto che un franchising si sia espanso capillarmente, non significa che abbia una conoscenza altrettanto approfondita di ciascuna città in cui è presente.

Anche in questo ambito conta la preparazione dell’affiliato: se ha già una certa esperienza sul campo, è originario del posto e ha stretto una fitta ragnatela di rapporti con le persone/attività giuste presenti nella zona, facilmente sarà in grado di svolgere il suo lavoro in maniera efficace.

Viceversa, l’opzione vincente per vendere casa tua è la classica agenzia di quartiere, che ha il punto di maggior forza proprio nella sua natura locale: conosce tutti i contatti chiave (amministratori di condominio, commercianti, portieri, normali abitanti del vicinato) e può quindi trovare rapidamente un potenziale compratore realmente interessato.

Portafoglio acquirenti più ampio

Potresti pensare che dare in gestione il tuo alloggio a un gruppo con tante sedi si traduca in maggiori probabilità di trovare l’acquirente ideale.

Da un lato è vero che l’unione fa la forza, ma succede quando lo scopo è comune. Peccato che i titolari delle singole filiali siano imprenditori indipendenti e non intermediari di vendita.

In parole povere, essi non operano per conto del franchising, ma erogano direttamente i servizi da esso promossi: possono sfruttarne il know-how, l’organizzazione e il logo, ma hanno un portafoglio clienti circoscritto alla zona di competenza e impiegano la strategia di vendita che prediligono.

Per cui, salvo forme d’accordo “fantasiose”, in genere non hanno alcun ritorno nello scambiare troppe informazioni con gli altri colleghi di marchio.

Addirittura l’eventuale collaborazione potrebbe rivelarsi controproducente: le filiali potrebbero letteralmente scipparsi clienti e provvigioni.

E un franchisee questo non se lo può permettere, dato che mensilmente deve versare al franchisor le dovute cospicue royalties (costi per gestione e servizi), anche se non vende neppure una casa.

Al contrario, le agenzie indipendenti non hanno vincoli né gabelle da pagare a entità superiori. Per cui hanno tutto l’interesse a cooperare fra loro.

Ciascuna agenzia condivide contatti e risorse con le altre, mantenendo sempre e comunque il rapporto diretto col cliente acquisito. Se la compravendita condotta in sinergia va a buon fine, ci si spartisce la provvigione e tutti hanno il loro guadagno, clienti in primis.

Puoi trovare maggiori dettagli in proposito nell’ultimo capitolo del mio e-book gratuito “Come vendere casa a Torino velocemente”.

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Pubblicità a tappeto

Un’altra falsa credenza è che i grandi gruppi immobiliari investano ingenti capitali in promozione.

Di certo lo fanno per pubblicizzare il network, ma la gestione del marketing per la vendita delle case dei clienti è a carico della singola filiale, che stabilisce quanto budget investire e dove indirizzarlo.

In verità, anche in questo caso vale il discorso che ho fatto in precedenza: non è la quantità che conta, ma la qualità.

Per cui diffida dall’affiliato che vuole convincerti a tutti i costi a concedergli l’esclusiva puntando su fantomatici investimenti in volantini, portali e riviste di annunci.

Di sicuro non è la brochure col logo del network infilata senza criterio in tutte le buche delle lettere della città o lo stesso annuncio standard pubblicato sui media generalisti che faranno bussare alla tua porta l’acquirente veramente interessato.

Inoltre tieni conto che il franchisee lavora per lo più su una lista di ipotetici compratori affidatagli dal franchisor.

Secondo te, coloro che si trovano nell’elenco, quanta fiducia e interesse ripongono in un tizio che a ogni casa che gli passa tra le grinfie li bombarda di telefonate, indipendentemente dal fatto che quell’immobile faccia al caso loro?

Per contro, l’agenzia autonoma lavora su clienti altamente profilati e senza limitazione geografica.

Il risultato è una notevole riduzione del periodo di permanenza su piazza dell’immobile, poiché vengono contattate unicamente persone che:

  1. ricercano un appartamento con caratteristiche analoghe al tuo
  2. hanno la disponibilità economica per chiudere l’acquisto in poco tempo

A questo aggiungi gli annunci studiati nei minimi dettagli e inseriti sui mezzi davvero idonei.

Insomma, hai solamente da guadagnarci.

Il vantaggio “premium” di vendere casa con un’agenzia immobiliare non in franchising a Torino

vantaggio agenzia non in franchising

Il vantaggio in più di un'agenzia autonoma

Lazzarino, c’è ancora qualcosa che devo sapere per capire quale agenzia immobiliare scegliere?

Ok, voglio chiudere in bellezza e mettere la cosiddetta ciliegina sulla torta, svelandoti una cosa che ben pochi proprietari tengono in considerazione: la corretta gestione dei documenti necessari per vendere casa.

In linea di massima l’agenzia in franchising segue due strade:

  1. demanda tutte le incombenze documentali al proprietario
  2. oppure le passa ai professionisti di fiducia del network

Nessuna delle due soluzioni può portarti benefici, ma solo una marea di problemi.

Nel primo caso, infatti, dovrai:

  1. perdere quantità industriali di tempo e di pazienza alla ricerca degli uffici pubblici che conservano le carte riguardanti il tuo alloggio
  2. assoldare una serie di specialisti che provvedano a reperire/redigere i documenti mancanti/inesistenti

Nel secondo, invece, ti toccherà:

  1. attendere che i tecnici incaricati dall’affiliato smaltiscano le decine di pratiche girate loro da un buon numero di altre filiali del gruppo
  2. sperare che non ti considerino soltanto uno dei tanti faldoni che ingombrano la loro scrivania, vista la loro mole di lavoro e il pagamento forfettario che ricevono per svolgerlo

Tutto ciò non accade con un’agenzia autonoma.

Per esempio, noi di Panorama Casa comprendiamo nel nostro servizio la verifica della regolarità:

  • amministrativa
  • catastale
  • urbanistica
  • ipotecaria
  • fiscale

dell’alloggio.

Questo permette al proprietario dell’appartamento di dormire sonni tranquilli e dedicare il suo tempo ad attività molto meno noiose e sfiancanti.

Ciascuna delle suddette operazioni viene commissionata allo specialista di settore più indicato (notaio, architetto, mediatore creditizio, ecc.).

Tutti i nostri referenti ci affiancano da anni e non sono sostenitori del lavoro un tanto al chilo, ma continuano a lavorare con noi perché sono scrupolosi, affidabili e veloci.

Per loro e per noi conta la persona che ci dà la sua fiducia e non un marchio che ci chiede numeri e fatturato.

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E il caffè te lo offre Lazzarino…

A presto!