Quali documenti servono per poter vendere casa a Torino nel 2018

23/03/2018

Ecco la lista completa della documentazione richiesta per vendere la tua casa a Torino senza problemi

lista documentazione per vendere casa

La lista completa dei documenti per vendere il tuo appartamento a Torino

Vuoi sapere qual è uno degli errori più stupidi che si possa fare quando si vuole vendere il proprio appartamento in tempi brevi?

Pensare troppo a sveltire l’operazione e poco a curarne l’efficienza.

Mi spiego meglio: per vendere velocemente la tua casa non serve correre a pubblicare annunci, fare milioni di telefonate in cerca di acquirenti e ricevere decine di visitatori al mese. O almeno, questo è quello che dovrai fare solo dopo aver pianificato alla perfezione la fase preparatoria alla vendita.

Infatti, per vendere al meglio un alloggio a Torino, anzitutto bisogna architettare una buona strategia. E una strategia che si rispetti è fatta di step, cronologicamente ben ordinati e coordinati fra di loro. Se solo uno di questi ingranaggi viene trascurato, l’intera macchina non solo rischia di fermarsi, ma non partirà neppure.

Come abbiamo visto in uno dei precedenti post, studiare il mercato di riferimento e fissare il prezzo della casa , sono i primi due passi di questa strategia. Oggi vediamo qual è il terzo: la raccolta e la verifica dei documenti necessari alla vendita.

L'elenco di tutti i certificati e gli atti e che devi avere se vuoi vendere il tuo alloggio

Il dossier che descrive vita morte e miracoli del tuo appartamento è suddiviso in tre tipologie documentali. Vediamo in dettaglio quali sono e che allegati comprendono.

Documenti che attestano la proprietà della casa

Atto di provenienza: a seconda di come sei entrato in possesso della tua casa, può identificarsi con l’atto notarile di acquisto (rogito), di donazione, di divisione dell’eredità o di dichiarazione di successione. Nell’atto di provenienza, oltre ai tuoi dati e a quelli dell’alloggio, è indicata la quota di possesso che detieni. Vista la sua importanza, dovresti aver gelosamente custodito questo documento. Ma, nel caso lo avessi perso, puoi richiederne copia al notaio che lo ha redatto o, se non fosse più in attività, all’archivio notarile di competenza.

Contratto di locazione (eventuale): se il tuo appartamento è affittato a terzi, dovrai avere a portata di mano anche una copia del contratto di locazione, dove siano indicate le generalità dell’inquilino e la durata del contratto stesso.

Documenti che attestano la regolarità tecnica della casa

Autorizzazione edilizia iniziale: è la concessione rilasciata dal Comune al costruttore dello stabile. A seconda dell’età della casa, può chiamarsi licenza (1942-1977), concessione (1977-2001) o permesso di costruire iniziale (2001-oggi). Puoi averne copia dall’amministratore di condominio, dato che si tratta di un documento riguardante l’intero palazzo e non i singoli appartamenti. Oppure, se devi vendere una casa indipendente, puoi richiederlo all’ufficio tecnico del Comune.

Certificato di agibilità/abitabilità: viene rilasciato dal dirigente o responsabile dell’ufficio tecnico comunale e indica che l’immobile rispetta le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità previste dal D.P.R. 380/01. La mancanza di questo documento non impedisce la formalizzazione giuridica della vendita, dato che nulla vieta al potenziale di acquirente di voler acquistare un immobile e renderlo poi abitabile in seguito. Ma il fatto che esso non lo sia deve essergli reso noto fin da subito, di modo che, in fase di trattativa, si possa stabilire se di questa incombenza te ne occuperai tu o dovrà farlo lui.

Concessioni edilizie successive: qualora nel tempo avessi effettuato opere di ristrutturazione più o meno pesanti, è facile che l’alloggio abbia subito modifiche catastali, urbanistiche o edilizie. Per cui devi raccogliere tutti i relativi carteggi, ovvero: atti catastali precedenti le modifiche e documentazione presentata e rilasciata dal Comune (Scia, Permessi di costruire, sanatorie, ecc.). Se non l’avessi, puoi richiederla al Catasto e all’ufficio tecnico del Comune.

Lista dei documenti per vendere casa

Questi sono i documenti che servono per vendere casa

Planimetria catastale: è la piantina in scala della casa e ne riporta orientamento, piani, altezze, distribuzione degli spazi interni e destinazione delle stanze. Puoi richiederla direttamente al Catasto comunale. Non è infrequente che la planimetria catastale non corrisponda perfettamente allo stato di fatto di un’abitazione, in particolare quando essa è stata sottoposta, nel corso degli anni, ad interventi di ristrutturazione che ne hanno modificato la conformazione. Questo capita perché ci si scorda di presentare al Catasto la cosiddetta “variazione catastale”. Perciò fa le dovute verifiche e, in caso di difformità, contatta un tecnico abilitato (geometra, architetto, ecc.) per regolarizzare la situazione. Non dimenticartene assolutamente perché, senza correzioni, il notaio non potrà formalizzare la vendita.

APE: è l’acronimo di Attestato di Prestazione Energetica e deve essere allegato quando si pubblicizza la vendita (o l’affitto) di un’abitazione. Infatti, per legge, qualsiasi tipo di annuncio (online o cartaceo) deve riportarne l'indice di prestazione energetica (IPE) e la classe energetica (da A+ fino a G). Questo documento è stato introdotto nel 2005 col nome di ACE (Attestato di Certificazione Energetica) e poi, nel 2013, modificato come è oggi. Entrambe le versioni valgono per 10 anni, salvo interventi di risparmio energetico eseguiti in questo lasso tempo, che ne obbligano l’aggiornamento. L’APE va fatto redigere da un tecnico abilitato (ingegnere, geometra, architetto, ecc.)

Documentazione tecnica degli impianti: innanzitutto controlla di avere i cosiddetti “certificati di conformità”, che sono i documenti rilasciati dalle imprese che hanno realizzato o modificato gli impianti di gas, luce, acqua, riscaldamento e ne attestano la rispondenza alle normative esistenti. Poi accertati di avere il libretto caldaia, con i rapporti delle ultime manutenzioni obbligatorie per legge. Se non dovessi trovare tutto questo materiale, spera che lo abbiano ancora le succitate ditte e possano fornirtelo.

Documenti che attestano la regolarità amministrativa della casa

Certificato di stato civile: serve al notaio per controllare il regime di comunione o separazione legale dei beni. A seconda della tua situazione, si tratterà di un documento diverso, ovvero: certificato di stato libero/di vedovanza, estratto di matrimonio, verbale di omologa della separazione, sentenza di divorzio (solo se hai divorziato di recente, altrimenti basta il certificato di stato libero). Diverso sarà anche il loro reperimento: per i primi tre ti sarà sufficiente chiedere al Comune di competenza una dichiarazione in carta libera, mentre gli ultimi due sono eventualmente da richiedere ai tribunali coinvolti.

Visura catastale storica: è la scheda che ricostruisce la storia della tua casa,
riportandone tutti i passaggi di proprietà ed eventuali altre variazioni tecnico-fiscali succedutesi negli anni. In essa sono indicati anche gli identificativi catastali (foglio, particella, subalterno), la superficie catastale, il numero di vani e la rendita. Puoi ottenere la visura catastale recandoti al Catasto o alle conservatorie dei registri immobiliari. Da poco è anche possibile averla attraverso lo sportello Amico istituito dalle Poste Italiane oppure online, collegandoti al sito dell’Agenzia delle Entrate.

Visura ipotecaria: è un documento che specifica se l’immobile è gravato da vincoli (ipoteche, sequestri, pignoramenti, ecc.) o da diritti di terzi (prelazioni, usufrutti, comproprietà, ecc.). Puoi richiederla ad un notaio o direttamente all’Agenzia delle Entrate. In ogni caso il notaio è obbligato per legge a verificarla e ad aggiornarla fino alla data del rogito.

Regolamento e consuntivo delle spese di condominio: il primo ti permetterà di aiutare il potenziale compratore a capire se ci sono norme o disposizioni condominiali che potrebbero impedirgli l’acquisto. Il secondo a dimostrargli che sei in regola con il pagamento delle quote condominiali. Ti consiglio anche di farti dare copia del verbale dell’ultima assemblea, per informare l’acquirente su eventuali lavori straordinari in programma sulle parti comuni del condominio.

L’elenco che hai appena letto è stato estratto dal nostro e-book “Come vendere a casa Torino velocemente”, che ti consiglio di scaricare ora, poiché contiene la descrizione approfondita di tutti i passi indispensabili per costruire la tua strategia di vendita infallibile.

Perché devi preparare i documenti prima ancora di mettere in vendita il tuo alloggio

Bene, la lista dei documenti che serviranno per vendere la tua casa a Torino è terminata. Ora devi darti da fare per iniziare a raccoglierli. Ti avviso subito: non puoi rimandare…

Lo so, noi italiani abbiamo il vizio di posticipare tutto quello che ci pare noioso.

“Ehhh… Ma che fretta c’è di avere i documenti? Pensiamo prima a trovare i compratori!”

Avere i documenti necessari prima di vendere casa

Non fare l'errore di aspettare a raccogliere i documenti di vendita dell'alloggio

Non so quante volte ho sentito questa frase durante i miei (ormai) molti anni di onorato servizio. Mi auguro che a te non sia mai neppure passato per la testa questo brutto pensiero. Vuoi sapere perché?

Ti faccio un esempio immediato: metti che nel giro di qualche settimana hai la fortuna di trovare un compratore, magari senza neppure bisogno di pubblicare un annuncio, perché è arrivato dal passaparola di un conoscente.

Costui si dimostra interessato al tuo appartamento e ha la disponibilità economica per comprarlo, ma ha anche necessità di chiudere la trattiva in fretta, dato che deve lasciare la sua attuale abitazione o si sta trasferendo a Torino per lavoro.

Corri dal notaio per fissare al più presto la data per il rogito, felice come una Pasqua (n.d.r. - siamo anche nel periodo giusto). Il notaio ti dirà che non ci sono problemi, basta che nel giro di un paio di giorni gli porti “qualche documento indispensabile”, altrimenti lui non potrà procedere. E ti lascia una paginetta prestampata in carta intestata con quella lista fitta fitta di voci che ti ho appena elencato.

Benissimo, ora sai che sono una decina i posti differenti dove potrai recuperare tutte quelle carte e, addirittura, qualcuna dovrai farla redigere da zero. Ma ti aggiungo un’altra infelice notizia: non solo per girare tutti quegli uffici ti ci vorrà qualche giorno, ma ci saranno anche dei tempi di attesa più o meno lunghi per avere parte dei documenti.

Ah… non è detto, poi, che il contenuto di tutti i documenti rispecchi la reale situazione del tuo immobile. Il che è un problema non da poco, visto che senza una corrispondenza perfetta tra lo scritto e lo stato di fatto, il notaio non potrà certificare la vendita.

Ecco, ora come glielo spieghi al tuo compratore che dovrà aspettare non si sa quanto per entrare in possesso della casa che tanto gli piaceva?

Vuoi sapere come va a finire la gran parte delle volte che ci si trova in una situazione del genere? Che l’interessato, in men che non si dica, diventa disinteressato e cerca immediatamente una soluzione alternativa.

E stai sicuro che la troverà, perché ci sarà un proprietario tuo concorrente che nella sua strategia di vendita avrà previsto tutto questo e arriverà già al primo appuntamento con il suo bel faldone di documenti da mostrare al compratore, che tu ti sei lasciato sfuggire per troppa leggerezza.

Insomma, per vendere la tua casa velocemente devi avere a disposizione, prima ancora ancora di pubblicare l’annuncio, tutta l’enciclopedia anagrafica che la riguarda. Altrimenti, l’unica cosa veloce che vedrai saranno i potenziali acquirenti che corrono da un tuo rivale e chiudono l’affare.

A chi devi rivolgerti per ottenere più rapidamente la documentazione di vendita della casa

A chi chiedere i documenti per vendere casa

A chi rivolgersi per ottenere in tempi più brevi i documenti

Credo ti sia accorto che, oltre ad essere un tantino lunga, la lista comprende degli atti che vanno letti, interpretati, verificati e, non di rado, aggiornati.

Perciò, qualora le tue competenze non tocchino ambiti fiscali, tecnici e amministrativi, il mio consiglio è di non cercare di vendere casa da privato, ma di rivolgerti senza indugio a degli esperti.

A questo punto hai due scelte:

  1. Incaricare professionisti diversi a seconda dei documenti necessari (notaio, geometra, architetto, ecc.)
  2. Affidare l’incarico ad un’agenzia immobiliare, che penserà a tutto

Nel primo caso, il tour tra un ufficio pubblico e l’altro sarà sostituito da quello tra i vari studi professionali. In ordine, dovrai:

  • Stabilire quali e quanti professionisti ti servono
  • Cercare online e offline quelli presenti a Torino e dintorni e selezionarli
  • Fissare degli appuntamenti con tutti
  • Chiedere singolarmente informazioni ad ogni esperto e incrociarle fra loro
  • Raccogliere i loro preventivi, confrontarli e scegliere chi incaricare
  • Mettere in contatto ciascun tecnico con l’altro e supervisionare il loro lavoro
  • Pregare che non ci siano imprevisti e ritardi e, nel caso, saperli affrontare
  • Pagare i loro onorari e raccogliere i frutti del loro operato
  • Sperare che tutti i documenti siano davvero completi e a prova di notaio

Perfetto! Ora le check-list che dovrai completare sono diventate due…

E se invece per procurarti i documenti necessari per vendere casa ti rivolgessi ad un’agenzia immobiliare?

Probabilmente ottimizzeresti questa fase della tua strategia di vendita sotto diversi aspetti. Infatti, una buona agenzia coltiva collaborazioni con vari professionisti, sa come lavorano (bene) ed è in grado di coordinare il lavoro affidato loro per conto dei propri clienti.

Hai già qualche figura di tua fiducia? Nessun problema, l’agenzia sarà comunque in grado di consigliarti quelle mancanti e di controllarne l’operato.

Inoltre, l’agente che ti seguirà penserà a tutte le incombenze burocratiche, recupero e verifica dei documenti già esistenti in primis, togliendoti un ulteriore fardello dalle spalle.

Insomma, oltre ad ottenere tutti i documenti utili per vendere il tuo appartamento, risparmierai tempo, stress e, perché no, anche aperture di portafoglio.

Di solito, le agenzie affidabili includono nella loro provvigione anche il servizio di gestione documentale delle case in vendita. Ti suggerisco di accertartene prima di firmare il mandato, onde evitare spiacevoli sorprese a incaricato ormai affidato. Quindi aggiungi anche questa alle 5 domande da fare ad un agente immobiliare, che ti ho suggerito in un precedente post.

Se sei arrivato a leggere questo lungo articolo fino a qui, significa che hai capito l’importanza di questa fase della strategia di vendita della tua casa. Come vedi, nonostante la sua complessità, con un po' di pianificazione e con la consulenza di qualche esperto potrai affrontarla nel modo giusto.

Per cui, non farti scrupolo a chiedermi ulteriori informazioni usando il form più in basso e vedrai che, grazie al mio aiuto e a quello dei miei colleghi, neppure la burocrazia ti rallenterà e riuscirai a vendere la tua casa velocemente!

A presto!

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