Sai come tutelarti prima di dare un incarico in esclusiva per vendere la tua casa a un agente immobiliare a Torino?

10/12/2018

Dare l’esclusiva a un’agenzia è un passo cruciale e devi sapere come compierlo se vuoi vendere il tuo alloggio in tutta sicurezza. Qui trovi gli aspetti di questo incarico che non puoi non conoscere.

tutela mediazione esclusiva

Devi tutelarti prima di dare un incarico di vendita esclusiva

Oggi mi rivolgo ai proprietari che sono consapevoli di non riuscire a farcela da soli e vogliono affidare la vendita del loro immobile a un’agenzia immobiliare.

Perciò, se non hai uno staff di famigliari o amici con le giuste competenze per aiutarti a vendere il tuo alloggio, sono certo che troverai il seguito di questo post molto utile.

Benissimo Lazzarino, è proprio la mia condizione, dimmi cosa fare!

Innanzitutto devi conoscere la differenza tra il conferimento di incarico di mediazione in esclusiva e quello senza.

Per cui ti suggerisco di andare a leggere l’articolo in cui ho spiegato perché dare il compito di vendere la tua casa in esclusiva a un’agenzia immobiliare a Torino è la scelta giusta.

Lì troverai molti validi motivi per i quali non è né semplice né vantaggioso far gestire a più agenti contemporaneamente le operazioni di vendita di un’abitazione.

Ti renderai conto, inoltre, che il nocciolo della questione non è la scelta tra il metodo di vendita mono o pluri-agenzia.

Se vuoi approfondire ancora meglio il discorso scarica il mio e-book gratuito “Come vendere casa a Torino velocemente".

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Capirai perchè è inutile sprecare tempo prezioso incaricando “senza impegno” tutti gli agenti che ti passano sotto mano: quando sentono puzza di concorrenza, sono loro a invitarti gentilmente alla porta.

Insomma, la vera impresa sta nel selezionare la giusta agenzia per vendere il tuo appartamento senza problemi. E, siccome non è un passaggio semplice, c’è qui Lazzarino pronto a darti una mano.

A quale agenzia immobiliare affidare incarico di vendita immobiliare in esclusiva

Fissati bene in mente la regola principe: non fermarti alla prima impressione, ma seleziona senza pietà l’agenzia che avrà l’onore di vendere la tua casa in esclusiva e farti felice.

Questo è il primo passo per tutelare te, il tuo appartamento e la tua famiglia.

La bravura di un professionista immobiliare, infatti, non dipende né dal marchio che rappresenta né dalla vastità del territorio nel quale agisce.

Di conseguenza, spesso e volentieri:

  1. sono più competenti le agenzie immobiliari indipendenti rispetto a quelle in franchising
  2. vendono con migliori risultati le piccole agenzie di zona rispetto a quelle di rete

Allora come posso cominciare Lazzarino?

Inizia con un bell’interrogatorio e bombarda di domande (mirate) gli agenti con cui decidi di interfacciarti.

Non sai cosa chiedere?

Parti con il “quiz Lazzarino”, da fare a ogni agente immobiliare prima di dargli l'incarico di vendita. Ti dà la possibilità di operare una bella scrematura dei venditori di fumo senza perdere troppi giorni.

Una volta che hai inquadrato le due o tre agenzie che ti ispirano più fiducia, approfondisci e valuta con molta attenzione il contratto di esclusiva che ti sottopongono.

Questa è la fase che merita realmente l’impiego del tuo tempo, dato che serve a garantirti da possibili fregature.

Infatti ricorda che, nella malaugurata evenienza che dovessi ricorrere alle vie legali, non saranno certo le parole e le strette di mano scambiate con l’agente immobiliare che varranno davanti al giudice, ma le firme che avrai messo sull’incarico di vendita in esclusiva.

In cosa consiste l’incarico di vendita d’immobile in esclusiva

incarico di esclusiva significato

Cos'è l'incarico di vendita immobiliare in esclusiva?

Ti do subito un utile strumento di valutazione: durante gli incontri con gli agenti, potresti sentire usare la parola “mandato” in riferimento all’incarico di vendita in esclusiva.

A rigore di legge, però, non è la parola più indicata per definire il tipico rapporto che si instaura tra il proprietario e l’agenzia immobiliare.

Questo termine viene usato un po' a sproposito in ambito commerciale, forse perché risulta più comprensibile ai non addetti ai lavori. In realtà la definizione corretta è “mediazione”.

Di fatto, tra mandato e mediazione esiste una differenza giuridica fondamentale:

  • il mandato presuppone l’obbligo di chi accetta l’incarico (mandatario) di agire nei confronti di terzi per conto di chi glielo affida (mandante) e di curare esclusivamente gli interessi di quest’ultimo
  • la mediazione pone invece l’incaricato (mediatore) al di sopra delle parti e il suo compito consiste nel trovare un acquirente per l’immobile, metterlo in relazione col proprietario, risolvere potenziali contrasti tra queste due figure e guidarle alla conclusione dell’affare

È facile intuire che, quando un contratto ha come oggetto il mandato, il compenso dell’agente viene versato unicamente dal venditore. Si tratta, però, di una casistica non molto frequente e poco efficace.

Ben più diffuso e potente è l’incarico di mediazione che, viceversa, presume il pagamento della provvigione sia da parte del proprietario che dell’acquirente, visto che gli interessi tutelati sono quelli di entrambi.

Per evitare fraintendimenti, ti suggerisco dunque di verificare quale tra le due diciture compaia sul contratto di incarico. Eviterai così discussioni che potrebbero compromettere il rogito.

Capire il contratto di mediazione esclusiva dell’agenzia immobiliare è vitale

A meno che tu non abbia a che fare con i contratti per lavoro, credo ti sia successo raramente di leggerne uno da cima a fondo.

Purtroppo questa è la principale ragione per la quale poi ci si pente di aver messo una firma affrettata. Ma nell’ambito di una vendita immobiliare non puoi permetterti di fare questo errore.

So bene che nella maggior parte dei casi i testi dei contratti sono arabo per il comune mortale e questo è un indicatore importante: chi li usa non mette la trasparenza in cima alle sue priorità.

Un accordo scritto deve essere semplice e chiaro in ogni punto, poiché (tanto per usare una metafora immobiliare) è il primo mattone del muro della fiducia che si costruisce fra te e l’agenzia.

Per cui, se ti viene sottoposto un papiro chilometrico leggibile solo col microscopio e interpretabile solo da un avvocato, alza le antenne. E se l’agente non è disposto a spiegarti tutto per bene, alzati dalla sedia e rivolgiti altrove.

Cosa prevede un buon contratto di esclusiva

contratto di esclusiva perfetto

Come valutare un contratto di vendita in esclusiva

Un incarico di mediazione deve contenere alcune informazioni ben precise, che possono tranquillamente stare in un paio di pagine ed essere comprensibili per chiunque.

I punti chiave del documento, oltre ai dati anagrafici dell’agenzia e del cliente e la descrizione dell’immobile, sono i seguenti:

  1. Prezzo di vendita richiesto: prima di compilare questa parte è fondamentale una preventiva ed esatta valutazione dell’appartamento. Quindi non andare oltre se l’agente non provvede prima a tale incombenza
  2. Compenso di mediazione: indica la percentuale di provvigione dell’agente e la tempistica del suo pagamento
  3. Durata dell'incarico: di solito varia tra i 3 e i 6 mesi
  4. Atto notarile: specifica entro quanti giorni dall’accettazione della proposta d’acquisto va firmato il rogito e gli obblighi che le parti devono aver assolto prima della sua stipula
  5. Clausola di esclusiva: descrive le condizioni e gli effetti sia della scelta dell’incarico con esclusiva che di quella senza (compresi rimborsi e penali dovuti all’agenzia in caso di non rispetto degli accordi)
  6. Clausola penale: rende note le penali da riconoscere all’agenzia e i casi in cui possono essere applicate
  7. Servizi a cura dell’agenzia: è l’elenco di tutti i servizi compresi nella provvigione dell’agenzia e dei suoi doveri d’incarico

Se manca anche uno solo di questi punti o se ti appaiono confusi, chiedine conto all’agente.

Chiudo con un suggerimento “motivazionale”: dimostra che non sei uno sprovveduto e che sai come difenderti. Già alle prime battute il rapporto con l’agenzia immobiliare deve essere di reciproco rispetto e collaborazione.

Non percepisci quest’aura positiva durante gli incontri? Lascia perdere e cerca altrove.

Magari, proprio entrando da Panorama Casa, potresti trovare il tuo agente ideale. Se sei curioso di saperlo, compila il form in fondo all’articolo e fissa una consulenza gratuita con noi.

E, se così non fosse, almeno avrai bevuto un buon caffè e amici come prima…

A presto!

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