Stai per vendere una casa a Torino che ti è arrivata per donazione?

04/06/2018

Prima di procedere con la vendita dell’immobile ricevuto in donazione devi assolutamente sapere quali e quanti problemi potrebbero comprometterla ed esporti a spiacevoli conseguenze

Vendere casa ricevuta in donazione

La vendita di una casa ricevuta in donazione nasconde delle insidie

Ricevere un regalo è senza ombra di dubbio una cosa che fa piacere a chiunque. Figuriamoci, poi, se il dono in questione è una casa!

Ma quando il valore e l’importanza del regalo sono di una certa rilevanza, lo Stato si fa sotto. Per tale ragione, la cosiddetta “donazione” è normata puntualmente dal nostro ordinamento legislativo. In particolare, ben quaranta articoli del nostro Codice Civile (quelli che vanno dal 769 al 809) si occupano dei suoi aspetti.

Nello specifico ambito dei beni non mobili e di non modesto valore (un alloggio ha queste caratteristiche), per rendere valida la donazione vige l’obbligo dell’atto pubblico, ossia la certificazione di un notaio.

Nessuna legge, per fortuna, vieta la vendita di un fabbricato ricevuto in donazione, in quanto il donatario assume quasi i medesimi doveri e diritti di un proprietario (trasferimento del bene compreso). Ma è proprio quel “quasi” che sposta non poco l’ago della bilancia e più avanti vedremo perché.

Probabilmente queste cose già le sapevi, tuttavia ritengo utile sottolinearle. Infatti devi essere consapevole che, se hai deciso di cedere l’appartamento che ti è stato donato, dovrai muoverti con grande cautela ed evitare di fare degli errori che potrebbero compromettere la vendita.

Ci saranno una valanga di aspetti e di esiti legali che potrebbero rovinarti la festa e devi essere pronto a prevenirli.

Perché vendi la casa che ti è stata donata?

Perché vendere un immobile donato?

I motivi per cui si vende una casa donata

Questa potrebbe sembrarti una domanda strana e, se hai già avuto occasione di confrontarti con qualche agente immobiliare, forse non ti è stata neppure posta. In realtà è un quesito fondamentale, poiché la mancanza di una strategia ragionata per vendere casa potrebbe causarti dei grattacapi giuridici e fiscali fin dal principio.

Ti faccio alcuni esempi:

  • Il tuo “benefattore” ha dei creditori che gli stanno col fiato sul collo. Per evitare di onorare i suoi debiti ha deciso di “liberarsi” del suo patrimonio e di metterlo in mani sicure, affidandolo ad una persona di fiducia, ovvero tu.
  • Tuo padre ha trovato un compratore per un appartamento acquistato a buon prezzo di recente, ma la vendita diretta presume il versamento di un bel po' di imposte, per cui ha pensato di donartelo e di incaricarti della vendita, in modo da ridurre drasticamente il carico fiscale. Poi tu e lui vi aggiusterete.
  • I tuoi genitori vogliono darti un anticipo sull’eredità (scusa se sono macabro) e hanno pensato di farlo donandoti un alloggio di loro proprietà, cosicché tu possa disporne come credi e, magari, monetizzarlo.
  • Sei il nipote preferito dei tuoi nonni e, siccome nessuno tranne te li va mai a trovare, hanno deciso di lasciarti subito la loro casetta di campagna, così, quando loro non ci saranno più, gli altri eredi rimarranno a bocca asciutta.

I suddetti sono tutti casi che capitano assai di frequente a Torino e, deduco, anche nel resto d’Italia.

Se anche tu sei protagonista di una storia analoga a queste, continua a leggere perché ti dirò quali ostacoli potrebbero presentarsi in caso di vendita di un immobile donato.

Vendere la casa ricevuta in donazione se il donante ha più eredi

Eredi di una casa donata

Vendere la casa donata se ci sono altri eredi

Premesso che mi auguro che la persona che ti sta facendo un regalo tanto stupendo goda ancora di ottima salute per molti anni, vediamo quali inconvenienti potrebbe generare la vendita dell’abitazione, sia quando egli è ancora in vita che dopo la sua morte.

Chi dona potrebbe avere, oltre te, altri legittimari, ovvero parenti cui la legge destina una quota ereditaria. Se non ha tenuto conto della presenza di ognuno di loro quando ti ha ceduto l’immobile, c’è il forte pericolo che essi possano reclamare quanto gli spetta.

Devi sapere, difatti, che la legge italiana garantisce un alto grado di tutela alla famiglia, con particolare riguardo alla trasmissione del suo patrimonio. In altre parole, da noi non funziona come può esserti capitato di vedere nei film americani, dove il ricco di turno può lasciare ogni suo avere a chi gli pare e senza alcun vincolo.

Il nostro Codice Civile impedisce questa eventualità e, attraverso l’intero Libro Secondo, composto da oltre 350 articoli (dal 456 al 809), regola nel dettaglio la cosiddetta “successione”. Addirittura, le norme che la riguardano inglobano quelle riferite alla donazione, tant’è che quest’ultima viene considerata un anticipo sull’eredità.

A conferma dello stretto legame tra donazione e successione, troviamo poi il concetto di “legittima”, che non è altro che la porzione di eredità che spetta di diritto a tutti coloro che hanno gli idonei titoli di ascendenza o discendenza dal defunto.

La legittima corrisponde ad una quota sulla somma degli averi posseduti da quest’ultimo al momento del decesso (tolti i debiti) più eventuali donazioni da lui effettuate quando era in vita (immobili compresi).

Il mancato rispetto della legittima ha come conseguenza la “riduzione” oppure la “restituzione della donazione. Il che vuol dire che, se in quel momento tu fossi ancora in possesso della casa, nella migliore delle ipotesi saresti obbligato a rifondere i legittimari. Nella peggiore, a riconsegnare l’alloggio.

Se l’avrai già venduto, i legittimari potranno rivalersi sul tuo patrimonio fino a completo risarcimento. Ma, soprattutto, potranno chiedere la restituzione dell’immobile a chi lo ha comprato da te.

Ecco il vero motivo per cui diventa difficile vendere una casa che proviene da una donazione: la possibilità che venga imposta dal tribunale la restituzione fa sì che nessuna banca conceda mai un mutuo a chi la vuole comprare.

Ah, dimenticavo… le parti lese hanno ben venti anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari per poter esigere giustizia.

Non c’è neppure bisogno di attendere l’apertura di un eventuale testamento per farlo: costoro potrebbero provvedere alla notificazione e alla trascrizione di un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione per tutelarsi dalla perdita della quota loro spettante della futura eredità causata dalla donazione.

All’atto pratico ciò significa che i legittimari hanno facoltà di contrapporsi alla donazione in qualsiasi istante durante tutti i venti anni dalla sua trascrizione e ottenere la sospensione di questo lungo periodo, al termine del quale la donazione non potrebbe più essere contestata.

Le conseguenze di un‘opposizione per te, donatario, si tradurrebbero nella possibilità per i legittimari di poter richiedere, alla morte del donante e anche oltre i venti anni dalla donazione:

  • la revoca della donazione e la restituzione dell’appartamento, qualora tu ne fossi ancora in possesso
  • la riduzione del tuo patrimonio fino a loro totale indennizzo, se tu avessi ormai venduto l’immobile

Nel caso il donante venga a mancare e i suoi eredi non abbiano presentato alcuna opposizione quando era in vita, questi ultimi possono comunque agire per far valere i loro diritti, ma devono procedere entro dieci anni dall’apertura della successione.

Ora capisci perché devi muoverti coi piedi di piombo?

Vendere la casa ricevuta in donazione se il donante ha dei creditori

Creditori di chi dona la casa

Se il donante ha debiti vendere l'alloggio è un problema

Qualora la donazione sia un escamotage studiato da un debitore per diventare nullatenente e scampare dai creditori assetati di vendetta, la faccenda non è più allegra della precedente: cambiano i diritti di chi rivendica e gli strumenti per far valere le sue ragioni, ma per te restano i guai.

I creditori, appunto, hanno due mezzi per ottenere quanto spetta loro:

  1. entro un anno dall’avvenuta donazione possono trascrivere il pignoramento e venire così in possesso dell’alloggio che ti è stato donato
  2. entro cinque anni dalla donazione possono intentare un’azione revocatoria, dimostrare che il donante non possiede ulteriori beni, chiedere di far annullare la donazione e far pignorare la casa che ti è stata donata

Purtroppo, in questa circostanza, non puoi uscirne in alcun caso vincitore. Hai tre opzioni:

  1. sperare che i debitori non siano molto ferrati sui temi giuridici che li tutelano (la vedo dura)
  2. rinunciare alla donazione e dormire sonni tranquilli
  3. acquistare tu l’abitazione e poi rivenderla

In un mercato immobiliare difficile e ricco di offerta come quello di Torino, ti conviene non complicarti ulteriormente la vita e prendere solo vie sicure.

Cosa succede se la donazione camuffa la vendita diretta della casa

La donazione camuffa una vendita

Donare un appartamento per poi venderlo con più guadagno

“Fatta la legge trovato l’inganno”

Noi italiani ci identifichiamo in questo proverbio più di chiunque altro.

Per spiegarti a cosa alludo, riprendo uno degli esempi di rapporto donante-donatario che ho elencato all’inizio del post: ti ritrovi a dover vendere l’alloggio donato per fare un favore a tuo padre (sarebbe la stessa cosa se si trattasse di un altro tuo familiare in linea diretta) che vuole risparmiare qualche soldino di tasse.

A che pro montare questo teatrino? Perché siamo uno dei popoli più tassati del mondo e cerchiamo di far di necessità virtù. Infatti, ogni iniziativa che intraprendiamo nella nostra vita presume un’imposta da versare e la vendita della casa non fa eccezione.

Così ci ingegniamo nei modi più disparati per aggirare gli ostacoli fiscali e raggiungere il nostro obiettivo col minor esborso possibile. Siamo dei piccoli Will Coyote che inventano strategie assurde per catturare il loro Beep Beep e, se conosci il cartone animato, sai già come va a finire. Avrai quindi capito come la penso su quello che sto per raccontarti.

Uno dei tributi più onerosi che spesso ci si trova a pagare quando si vende un appartamento è quello che grava sulla plusvalenza, che è il guadagno che si ha dalla compravendita. Essa equivale alla differenza positiva tra l’importo cui abbiamo venduto l’immobile e quello al quale lo abbiamo acquistato.

Ovviamente, se si vende a meno di quanto si è comprato, non ci sarà plusvalenza. Ma, in una situazione come quella che stiamo trattando, una vendita a perdere avrebbe poco senso.

Ci sono poi dei casi in cui la plusvalenza non viene tassata e cioè quando l’immobile:

  1. viene rivenduto passati cinque anni da quando è stato acquistato
  2. è arrivato al venditore grazie ad una successione
  3. è stato la residenza del venditore o di un suo familiare per la maggior parte tempo passato fra l’acquisto e la vendita

Avrai notato che, nel caso preso in esempio, tuo padre non ricadrebbe in nessuna delle tre condizioni che ti ho appena elencato. Perciò, se vendesse direttamente, le tasse sulla plusvalenza dovrebbe pagarle.

Ma se donasse a te l’appartamento per fartelo vendere al suo posto?

Sarebbe lecito credere che, non avendo tu acquistato l’immobile ma essendone entrato in possesso attraverso una donazione (ovvero a titolo gratuito), per quanto detto prima, non si realizzino le condizioni per parlare di plusvalenza.

Ci sarebbe pure un doppio vantaggio poiché, per beni con valore fino ad un milione di euro, sulle donazioni non si pagano imposte.

Penserai, quindi, che per te non ci sia nessuna complicazione nel vendere l’immobile e poi passare i soldi incassati a tuo padre, giusto?

Peccato, perché l’articolo 37, comma 38, lett. b) del D.L. n. 223 del 2006 ha modificato la precedente regolamentazione sulle plusvalenze, integrando l’articolo 67, comma 1, lett. b) del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) con questo periodo:

«In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante»

Tradotto: anche sul donatario si applicano le imposte sulla plusvalenza se vende la casa ricevuta in donazione prima che trascorrano cinque anni, conteggiati da quando il donante l’ha acquistata.

Insomma, il legislatore ha ritenuto che la vendita di una casa a seguito di donazione in tempi inferiori ai cinque anni fosse, nella maggioranza dei casi, un’elusione fiscale e ha trovato il modo di bloccarla.

Lo scotto da pagare riguarderà il donatario, che sarà obbligato a pagare quanto dovuto all’erario (si può addirittura provvedere già in sede di rogito versando un’imposta sostitutiva).

Dunque, mi sembra banale suggerirti di abbandonare l’idea della vendita triangolare, visto che hai solo da perderci.

I motivi per cui nessuno vuole comprare una casa da un venditore che l’ha ricevuta in donazione

Nessuno acquista una casa donata

Perché nessuno compra una casa derivante da donazione?

Credi che la lista degli aspetti negativi riguardanti la vendita di una casa arrivata per donazione sia terminata qui? Mi spiace deluderti, ma ci sono ancora un paio di magagne che devi conoscere.

Chiunque rivendichi giustizia per i diritti lesi a seguito di una donazione (dai creditori agli eredi), se non trova soddisfazione pescando dal patrimonio del donante/debitore e del donatario, può rifarsi sul poveretto che ha acquistato l’appartamento.

In altri termini, lo sventurato acquirente corre il forte rischio di vedersi portata via l’abitazione comprata con enormi sacrifici e tanti soldini. Non potrà rifiutarsi di restituire l’alloggio, ma avrà facoltà di rivalersi contro il venditore (cioè tu) per ricevere il giusto risarcimento. Piccolo inconveniente: sappiamo bene tutti quanti quanto siano lunghe e dispendiose le cause in Italia.

Converrai con me che si tratta di un’occasione in cui né tu né il compratore ne uscireste vincitori a reti inviolate: lui non avrebbe più una casa e potrebbe non vedere mai alcun rimborso, tu potresti rimetterci una grossa quantità di denaro.

Quel che è certo è che entrambi ne perdereste in tempo, salute e denaro. Siccome hai già investito parecchio in queste tre cose al momento della raccolta dei documenti necessari per vendere la casa, forse sarebbe meglio evitassi di dover ripetere l’esperienza.

Questa è la prima ragione per la quale troverai ben poche persone disposte a comprare la casetta che ti sei accaparrato senza svuotare il portafoglio. C’è però un problema ben più arduo da aggirare e che si pone fra te e un potenziale nuovo proprietario: le banche.

Infatti, a meno che tu non riesca a trovare qualcuno disposto a pagarti cash, il buon esito della cessione dipenderà dalla concessione di un mutuo. La banca, per accordarlo in piena sicurezza, dovrebbe gravare l’immobile di un’ipoteca a sua garanzia.

Malauguratamente, semmai gli eredi del donante si facessero sotto nei modi e nei tempi che abbiamo visto in precedenza, anche la banca ci rimetterebbe, dato che la richiesta di revoca di una donazione prevede l’annullamento delle ipoteche iscritte sull’oggetto donato.

C’è un rimedio che possa evitare questa spiacevole evenienza?

Innanzitutto fai attenzione a chi ti suggerisce la fideiussione. In sintesi, si tratta di allegare all’atto di vendita o alla concessione di ipoteca una garanzia finalizzata ad assicurare il compratore e la banca.

Con tale documento gli eredi del donante dichiarano di essere disposti a rifondere i danni subiti dal nuovo proprietario o dal creditore ipotecario in caso di ottenimento di riduzione della donazione.

Purtroppo sono anni che i tribunali ritengono che le fideiussioni violino l’articolo 549 del Codice Civile, secondo il quale non possono essere imposti "pesi o condizioni sulla quota spettante ai legittimari" e le annullano senza troppi rimorsi.

Perciò, il massimo che tu possa fare per vendere, è proporre al potenziale acquirente la stipula di una polizza assicurativa a tue spese che lo garantisca in caso di azioni di riduzione da parte degli eredi.

A questo punto credo avrai compreso che vendere l’appartamento che ti hanno donato non sarà un’impresa facile.

L’operazione richiederà qualche settimana (o mese) in più rispetto al tempo necessario per la vendita di una casa libera da vincoli e, inoltre, ci vorrà molta competenza. La normativa in tema di donazione e di successione è, infatti, articolata e complessa e, senza esperienza in materia, difficilmente ne puoi venir fuori indenne.

Se vuoi affrontare la questione senza avere troppe incognite ed essere certo di mettere al sicuro il tuo patrimonio, è bene che ti affretti a cercare dei professionisti che ti seguano come si deve.

Aspetta… Forse non hai bisogno di fiondarti su Google per trovarli, ma ti basta compilare il form che trovi in fondo a questa pagina.

Già, noi di Panorama Casa non siamo solo bravi ad informarti, ma sappiamo affiancarti al meglio per farti raggiungere l’obiettivo, anche quando si tratta di una missione (quasi) impossibile.

Mi raccomando, allora, aspetto di sentirti…

A presto!

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