Tutto quello che devi sapere per vendere un alloggio a Torino e hai dei comproprietari!

01/03/2019

Per tanti la comproprietà di immobile è un modo per risparmiare, ma quando si tratta di vendere la situazione si ribalta. Ecco come uscirne indenni (o quasi)

comproprietari immobile

Vendere casa con i comproprietari può portare a litigi

Nei post che ho scritto fino ad oggi ho trattato il tema della vendita di una casa facendo sempre riferimento ad un generico “proprietario”.

Nell’ambito immobiliare la situazione in cui a vendere sia una sola persona capita, ma non è certo la sola né, forse, la più comune. Infatti, non è raro che gli alloggi siano in comproprietà fra diversi soggetti.

Ti faccio gli esempi più tipici:

In alcuni casi il trasferimento avviene con l’accordo unanime e senza alcun problema. Tuttavia, quando a dover prendere una decisione così importante si è tanti, scontri e litigi possono diventare il light motiv dell’operazione.

In tale evenienza, come credo tu possa facilmente intuire, di pro non c’è nemmeno l’ombra mentre i contro sono tanti:

  • si fatica a stabilire un prezzo di vendita che stia bene a tutti i comproprietari
  • si ritarda la promozione
  • è impossibile trovare il compratore che piaccia a ogni proprietario
  • si allungano enormemente i tempi di realizzo
  • l’alloggio subisce un’inesorabile e rapida svalutazione

Fino a prima della crisi del mattone si poteva ci si poteva accontentare di un’alternativa alla vendita immediata. Alcuni, ad esempio, sceglievano di dare in locazione l’appartamento e dividersi i canoni. Altri potevano addirittura permettersi di lasciarlo sfitto e vuoto in attesa di accordarsi definitivamente sulle modalità di cessione.

Parliamo, però, di altri tempi, in cui:

  • la richiesta superava l’offerta
  • i prezzi delle case erano in salita
  • la tassazione immobiliare era inferiore a quella odierna
  • i costi di manutenzione erano sostenibili
  • si potevano concordare affitti più alti

Oggi tutte queste condizioni favorevoli non ci sono più e trovare dei buoni inquilini oppure temporeggiare sperando in un’impennata del mercato immobiliare torinese sono quasi utopie.

Ma quindi, Lazzarino, come posso uscire da questo tunnel evitando di farmi troppo male?

Se anche tu condividi la comproprietà di un immobile con famigliari con cui non hai buoni rapporti o non la pensano come te, la prima cosa che devi fare è valutare ogni possibile via di fuga.

Vediamo quali sono le varie opzioni.

Mettere in vendita l’immobile in comproprietà senza l’assenso di tutti

Faccio una premessa che può essere scontata, ma che è bene tu conosca: per vendere un immobile cointestato è necessario il consenso di ciascun comproprietario e non basta la maggioranza dei pareri favorevoli.

Difatti, indipendentemente dalla quota di possesso, tutti hanno la stessa voce in capitolo e, in sede di rogito, c’è bisogno della firma di ciascuno affinché il trasferimento possa essere ufficialmente ratificato.

Scordati, quindi, di creare delle fazioni e portare dalla tua parte il maggior numero dei comproprietari o chi di loro ha la maggioranza delle quote, dato che non servirebbe a nulla.

Nessuna norma, invece, ti vieta di procedere da solo alla firma del compromesso. La nota dolente è che questo vincola unicamente te nei confronti del potenziale acquirente e non gli altri contitolari.

Ciò significa che, semmai nel lasso di tempo che intercorre tra la firma del preliminare e il rogito tu non riuscissi a convincere a vendere chi ha la casa in comproprietà con te, saresti l’unico a dover risarcire i danni al compratore mancato.

Inoltre quest’ultimo, attraverso le vie giudiziarie, potrebbe perfino ottenere il passaggio forzato della proprietà e tu ne dovresti rispondere agli altri proprietari.

Dunque, fai bene le tue considerazioni prima di azzardare questa tattica perché, se non hai spiccate doti persuasive, potrebbe costarti davvero cara.

Cedere solo la tua quota di proprietà della casa

cedere quota immobile

Vendere la tua quota della casa

La vendita di una quota dell’immobile è un’altra strada percorribile consentita per legge. Trattandosi, diciamo così, di una percentuale del bene su cui hai ogni diritto e dovere, puoi disporne come meglio credi.

Dobbiamo però capire a chi puoi/devi cederla e come si fa a stabilirne il valore.

In merito al cessionario, non ci sono dei vincoli particolari. Per cui potresti decidere di venderla:

  1. a uno o più degli altri contitolari
  2. a terzi estranei

Qualora tu decida di lasciare l’abitazione “in famiglia”, devi innanzitutto stabilire il valore della quota stessa. Perciò, a meno che non abbiate già accordato la cifra tra voi (ma se non siete in buoni rapporti la vedo difficile), vi converrà nominare un perito scelto all’unanimità, di modo che effettui una valutazione di mercato corretta della casa.

Dopo di che, sarà sufficiente recarvi dal notaio e formalizzare il trasferimento di proprietà.

Ma se non vuoi darla vinta ai parenti e ti rode lasciare nelle loro mani l’alloggio, allora puoi cercare per conto tuo qualcuno che sia disposto all’acquisto della tua quota immobile. La cosa bella è che non hai alcun obbligo di farne preventiva comunicazione a chi ha la casa in comproprietà con te!

In soldoni, puoi fissare il prezzo di realizzo per i fatti tuoi o in accordo con l’interessato e procedere a tutte le incombenze burocratiche (rogito compreso), avvisando (sempre che tu voglia farlo) gli altri proprietari a compravendita conclusa.

E se volessi infierire, potresti persino donare la quota a chi vuoi tu non ricavandone alcun beneficio economico, fermo che te lo possa permettere ovviamente...

Lazzarino, ma nessun comproprietario dell’immobile ha la precedenza se vuole acquistare la mia quota?

Senza scendere in dettagli giuridici, che non mi competono e che non sono l’obiettivo di questo articolo, sappi che la legge concede il privilegio della prelazione solamente in ambiti specifici, come le locazioni residenziali, le eredità ante-divisione e la vendita di terreni agricoli. Mentre il diritto di prelazione tra comproprietari, nel caso di cessione delle quote di un immobile, non è contemplato.

Messa così parrebbe tutto rose e fiori, ciò nonostante c’è un ostacolo di non poco conto: scovare qualcuno che sia disposto ad acquisire la tua quota non sarà per nulla facile.

Di fatto, le quote di comproprietà immobiliare corrispondono a frazioni ipotetiche di un bene indiviso. Il che vuol dire che chiunque le possieda ha la proprietà di ciascuna singola parte dell’appartamento, in modo indistinto.

In altri termini, nessuno può vantare il possesso su parti specifiche di esso e può usarlo nella sua interezza soltanto in condivisione con gli altri, rispettandone la titolarità.

Secondo te, quante probabilità hai di convincere uno sconosciuto che sia conveniente un investimento del genere?

La divisione giudiziale dell’immobile

divisione giudiziale

Se non si trova un accordo si può pensare alla divisione giudiziale dell'alloggio

Lazzarino, sto cominciando a rassegnarmi al fatto che non ci sia una via d’uscita…

Non disperare, non abbiamo ancora esaurito tutte le opzioni.

Se nessuna di quelle che abbiamo appena analizzato ti sembra attuabile, puoi mettere tutto nelle mani di un giudice. Le divisioni immobiliari sono istanze che si possono presentare in tribunale e sono anche abbastanza diffuse.

La divisione giudiziale d’immobile in comproprietà può essere richiesta sia da un solo proprietario (indipendentemente dalla sua quota di possesso) che in maniera congiunta.

Il giudice, in prima istanza, cercherà di effettuare una divisione della casa di tipo fisico, purché la struttura lo consenta. Ciò è realizzabile quando l’oggetto del contendere è una villa disposta su più piani o, comunque divisibile orizzontalmente. Diventa certamente impossibile per appartamenti di modesta superficie.

In tal caso, il giudice disporrà la messa in vendita forzata dell’abitazione e, una volta che sarà andata a buon fine, provvederà alla liquidazione dei comproprietari sulla base delle loro quote.

Va da sé che stiamo parlando di una procedura che ha tempi piuttosto lunghi e che, nella maggior parte delle occasioni, porta ad incassi assai miseri.

Per questa ragione ti suggerisco di prendere in considerazione la vendita giudiziale dell’immobile come ultima spiaggia.

La procura notarile può essere la soluzione ideale di vendita casa in comproprietà

Ho tenuto alla fine il vero asso nella manica per dimostrarti che Lazzarino sa sempre come farti uscire anche dalle situazioni che sembrano disperate.

Riepilogando: ti trovi fra l’incudine e il martello perché sei (pseudo) proprietario di un appartamento cointestato e fra te e gli altri contitolari non corre buon sangue.

I rapporti tesi, di solito, lo diventano ancora di più man mano che il tempo passa e non ci sono progressi. Di conseguenza, se vuoi vendere casa in poco tempo e a un buon prezzo, devi essere furbo e scendere a compromessi. Ricorda, l’orgoglio non fa diventare ricchi.

Se nessuno dei comproprietari si fida a lasciarti la gestione della vendita sulla parola, hai un modo per dare loro la sicurezza che potresti farlo senza uscire dal seminato e garantendo gli interessi di tutti, ovvero la procura notarile.

In sintesi, si tratta di un documento in cui voi soggetti coinvolti dichiarate di fronte a un notaio ogni singola condizione che volete sia rispettata per vendere l’abitazione: cifra, spese, tempistiche, ecc.

Ma, cosa fondamentale, stabilite chi debba farsi carico dell’operazione. Potete per esempio delegare uno di voi a scegliere una buona agenzia immobiliare a Torino che se ne occupi.

Lazzarino, il notaio però costa e l’agente immobiliare pure!

Verissimo, ma vi costerebbe immensamente di più:

  • lasciare l’appartamento vuoto continuando a pagarne le spese di mantenimento e le tasse
  • escogitare sotterfugi per fregarvi l’uno con l’altro mentre l’alloggio si svaluta di giorno in giorno
  • pagare gli avvocati per seguire la divisione immobiliare giudiziale

Non ne sei convinto? Allora ti invito a venirmi a trovare compilando il form che trovi più in basso e sarò ben lieto di dimostrarti davanti a un buon caffè che la somma dell’onorario del notaio e della provvigione dell’agenzia saranno denari ben spesi in rapporto a qualsiasi delle altre strade che potresti imboccare.

Ti aspetto.

A presto!

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