Devi vendere una casa a Torino che ha dei vizi o difetti?

19/04/2019

Sai che sei tenuto a garantire chi compra la tua casa sui vizi occulti e che se non te ne assumi la responsabilità puoi passare grossi guai? Oggi vediamo come dribblare l’ostacolo…

vizi occulti immobile

Vendere casa a Torino se ha dei difetti è una magagna

Per la maggior parte dei proprietari, quando prendono la decisione di vendere casa, le principali preoccupazioni sono:

  • concludere in fretta
  • mettersi in tasca quanto più denaro possibile

Sono obiettivi comprensibili e condivisibili ma, allo stesso tempo, ambiziosi e non così semplici da raggiungere, soprattutto in un periodo in cui l’andamento del mercato immobiliare torinese non è dei più felici.

Ciò non toglie che si possano comunque ottenere degli ottimi risultati. Tuttavia, per riuscirci, è d’obbligo muoversi con cautela e prevenire qualsiasi problema che si possa presentare, anche a rogito firmato.

Purtroppo la fretta e il desiderio di un guadagno facile fanno commettere errori imperdonabili. Uno dei più frequenti è trascurare le operazioni preliminari alla vendita, indispensabili per mettere su piazza l’appartamento al meglio e pronto alle visite più minuziose.

Perciò, nel periodo pre-vendita, devi porre molta attenzione a tre fasi cruciali:

  1. la raccolta dei documenti utili
  2. la preparazione dell’alloggio
  3. la verifica delle condizioni dei locali

Ti ho dato alcuni preziosi consigli sui primi due step in altrettanti post dedicati, che ti ho linkato e che ti suggerisco di correre a leggere al termine di questo articolo.

Oggi, a completamento del discorso, ti spiegherò perché sia importante accertarsi dello stato di strutture e impianti prima che lo faccia un potenziale compratore.

Quando vendi casa devi dare la garanzia sui vizi dell’immobile a chi compra

A monte di tutte le carte che è necessario tu abbia disposizione prima ancora di pubblicizzare l’abitazione, per essere sicuro che sia tutto ok, non puoi non passare al setaccio ogni stanza.

Di fatto, avere le certificazioni d’impianto, l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), le dichiarazioni di conformità urbanistica e catastale, oltre tutta un’altra serie di atti tecnici, può non garantirti al 100% che la casa non nasconda dei vizi occulti.

La ragione è che parecchi dei suddetti documenti vengono redatti appena terminata la costruzione e, dunque, non sono aggiornati. Mentre quelli ancora da preparare non prevedono ispezioni in loco approfondite, che servirebbero a rilevare danni difficilmente visibili.

In ogni caso per legge, in qualità di venditore, tu hai il dovere di garantire l’acquirente che

«la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore»

Ciò è esattamente quello che riporta l’art. 1490 del Codice Civile.

Per tale motivo sui contratti di compravendita la clausola di garanzia è praticamente sempre presente e, di norma, ha la durata di un anno a partire dalla data di consegna dell’appartamento.

Questo è il termine stabilito legalmente, ma viene comunque data facoltà alle parti di allungarne/diminuirne la durata o, addirittura, di escluderla del tutto.

In quest’ultima situazione, però, la tua responsabilità di venditore non cessa, anzi: se volutamente non riferisci la presenza di anomalie, qualora invece l’acquirente in seguito ne rilevi, non solo dovrai rispondere per quelle di grave entità, ma anche per quelle facilmente individuabili, secondo quanto stabilito nella seconda parte dell’art. 1490

«Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa»

Vizi occulti e vizi riconoscibili di un immobile

Come abbiamo visto, l’art. 1490 definisce chiaramente l’entità dei vizi soggetti a garanzia, facendo intendere che si tratti di difetti di una certa importanza, riconducibili a pesanti carenze funzionali e/o strutturali dell’alloggio.

Non sempre queste tipologie sono identificabili in un comune sopralluogo. Se, per esempio, crepe, muffe e corrosioni in molti casi sono visibili ad occhio nudo, i malfunzionamenti agli impianti, le infiltrazioni o una posa scorretta delle tubature spesso possono essere accertati solo tramite una perizia tecnica.

Sta di fatto che è sempre bene informare l’acquirente di ogni difetto di cui sei a conoscenza, anche il più piccolo.

Infatti, l’art. 1491 del Codice Civile, dice che

«Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi»

Per cui, prima di dichiarare per iscritto la mancanza di difetti, ti conviene passare sotto la lente ogni angolo della casa e segnarti tutto quello che non va, comunicandolo al tuo interlocutore. Così facendo, egli sarà libero di decidere se rinunciare all’acquisto o accettare l’appartamento nello stato di fatto, senza possibilità di rivalersi sulle irregolarità che gli hai reso note.

Naturalmente non sei obbligato a incaricare un tecnico per indagini più approfondite, mirate alla ricerca dei vizi occulti. Tuttavia, se hai il sospetto che ci possa essere questo rischio, valutare un intervento professionale potrebbe risparmiarti parecchi grattacapi in seguito.

Cosa succede se chi acquista scopre dei vizi occulti?

scoprire difetti immobile

Se il compratore trova difetti nascosti sono guai

Mettiamo il caso che tu faccia per conto tuo una bella ispezione dell’alloggio, riporti al papabile compratore tutti i difetti evidenti e lui ne prenda atto.

Vista la loro presenza, egli potrebbe avanzarti due proposte:

  1. pretendere una riduzione del prezzo
  2. chiederti di sistemare i problemi

A te decidere cosa fare affinché la vendita si concluda felicemente.

Fin qui nulla di preoccupante.

Ma, se dopo qualche settimana dall’acquisto, il nuovo proprietario si accorge, ad esempio, che ci sono delle esalazioni provenienti dalla canna fumaria e fa intervenire un artigiano che gli certifica che sono dovute a una cattiva realizzazione della stessa, cosa può accadere?

La legge concede al danneggiato otto giorni (salvo diversi accordi presi tra di voi in fase di contrattazione) dalla scoperta del problema per informarti. In questo breve lasso di tempo a lui basta denunciarti l’accaduto, senza vincolo di doverti presentare prove specifiche.

Certamente conviene che tu chieda in risposta idonea documentazione che riconduca l’esistenza del vizio a prima del trasferimento di proprietà.

A questo punto puoi scegliere se prendere atto del danno e farti carico delle spese di riparazione oppure fare finta di niente.

Scusa Lazzarino, ma io che colpa ne ho se è venuto fuori un problema di cui non mi ero mai accorto quando la casa era mia?

Ricordati che sei tenuto a garantire un anno proprio per questo tipo di evenienze e, se non lo fai, si passa alle vie legali.

Semmai tu continuassi a fare orecchie da mercante, l’acquirente avrà tempo fino al termine di scadenza della garanzia per chiedere al giudice d’intervenire.

Nello specifico potrebbe agire in due modi:

  1. tramite azione redibitoria, ovvero chiedendo la risoluzione del contratto e la restituzione totale di quanto ti ha pagato
  2. tramite azione estimatoria, cioè limitandosi a esigere un rimborso parziale della cifra versata per comprare l’abitazione

In aggiunta può pretendere pure il risarcimento dei danni subiti da lui, dal bene e da eventuali terzi.

Insomma, ti troveresti in un contesto per nulla idilliaco…

Ecco perché, se la tua casa ha già una certa età o non ne conosci per filo e per segno la storia passata, forse conviene tu faccia fare una bella perizia tecnica prima di metterla in vendita.

Tanto è vero che la giurisprudenza esonera il venditore da ogni colpa qualora egli dimostri inequivocabilmente (adducendo apposita liberatoria) di aver fatto tutti i possibili controlli per venire a conoscenza dei vizi occulti e informarne il compratore e, quindi, non poteva prevedere l’accaduto.

Come evitare a monte ogni problema legato ai vizi dell’immobile

Ahimè, quando si tratta di questioni tecniche e giuridiche, poche persone si preoccupano d’informarsi come si deve e di fare prevenzione.

Soltanto nel momento in cui succede il patatrac si pensa a correre ai ripari e si cerca qualche professionista in gamba che ci tiri fuori dai guai.

Così, oltre a dover pagare salati onorari agli avvocati, c’è la forte probabilità di essere costretti a risarcimenti faraonici, se non perfino a restituire tutto o una buona parte di quanto incassato dalla vendita della casa.

E pensa che per evitare l’apocalisse basterebbe incaricare un buona agenzia immobiliare di seguirti e consigliarti in ogni fase della compravendita, comprese quelle più delicate di avvio.

Il tutto al costo di una provvigione di certo molto molto inferiore al denaro che ti toccherebbe sborsare in frangenti come quello che abbiamo analizzato oggi.

Non ne sei convinto? Allora prenota una consulenza gratuita compilando il form in fondo a questa pagina e sarò pronto a dimostrartelo davanti a un profumatissimo caffè offerto da Panorama Casa…

A presto!

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