Vuoi vendere la tua casa a Torino e comprarne una più piccola?

12/06/2018

In un precedente articolo ti ho spiegato il modo corretto di muoverti quando devi vendere e comprare casa contemporaneamente.

Il trasferimento in una nuova abitazione, infatti, è uno dei motivi più diffusi (se non il principale) che porta alla vendita di un appartamento e devi affrontarlo come si deve, altrimenti rischi di trasformare la tua vita in un incubo.

Oggi voglio scendere più in dettaglio e prendere in esame una situazione particolare nell’attuale mercato immobiliare torinese: il passaggio da un alloggio grande ad uno più piccolo.

I motivi per cui decidere di comprare una casa con meno stanze

Trovare una casa più piccola

Perché trasferirsi in una casa più piccola?

Non sempre “scendere di categoria” è una cosa negativa, tutt’altro.

Le ragioni per trovare un immobile di dimensioni ridotte possono essere varie:

  • i figli, che finalmente (o purtroppo, dipende dai punti di vista…) hanno deciso di abbandonare il nido
  • il lavoro, che ti porta verso nuovi traguardi di gloria e nuove città
  • la pensione, che dopo anni del solito tran tran, ti permette di viaggiare e di non avere più la necessità di un’enorme dimora fissa
  • la voglia di cambiamento, che ti spinge ad abbandonare la provincia per trasferirti in città, dove gli spazi sono meno vasti

Certo, ci sono anche contesti poco allegri che potrebbero causare questo mutamento i quali, ahimè, di questi tempi stanno prendendo sempre più piede:

  • la fine di una convivenza
  • la perdita del lavoro
  • il calo della disponibilità finanziaria

Le ultime ricerche pubblicate nel 2018 dall’O.N.F. (Osservatorio Nazionale della Federconsumatori) indicano chiaramente che i costi per il mantenimento della casa rappresentano uno degli oneri più pesanti per gli italiani.

Lo studio prende a modello un alloggio di 90 metri quadri, in una zona semicentrale di una grande area metropolitana, che potrebbe essere tranquillamente la nostra Torino.

Ebbene, è emerso che per l’acquisto sono necessarie 17,5 annualità di stipendio (quello medio nazionale) e 1.118,80 euro al mese per mantenerlo (manutenzioni + utenze + imposte + mutuo), valori in aumento di circa un punto percentuale rispetto al 2017.

Dunque, la casa è in assoluto il patrimonio primario per i cittadini ma, d’altro canto, rappresenta l’origine dei costi maggiori, soprattutto lato energia ed acqua. Peccato che il reddito medio nazionale non salga con altrettanta costanza, ma sia addirittura in lieve calo.

Il sensibile sbilanciamento in negativo tra spese ed entrate induce i proprietari a riflettere:

Stringo i denti e resto qui o è meglio trovare una casa più piccola?

Spero che tu non appartenga a tale categoria ma, se così fosse, comprare un’abitazione più modesta allevierebbe almeno i tuoi dispiaceri e i tuoi debiti. Insomma, devi conoscere come trasformare una situazione spiacevole in un vantaggio per gli anni a venire.

Sulla base degli esempi che ho appena fatto, è chiaro che stiamo parlando di una condizione che può riguardare persone di ogni ceto, situazione famigliare ed età: dall’operaio all’imprenditore, dal single alla famiglia e dallo studente al pensionato.

Perciò, che tu sia spinto dall’entusiasmo o dal bisogno, devi in ogni caso saper portare a termine con successo questo spostamento e io sono qui proprio per aiutarti a riuscirci.

A cosa devi stare attento quando cambi la tua casa con una più piccola

attento quando compri una casa meno grande

A cosa fare attenzione se compri una casa più piccola

Noi torinesi vantiamo un sacco di pregi e siamo una comunità stupenda, ma abbiamo un difettuccio: la cultura finanziaria non è il nostro forte.

In realtà è una mancanza che possiamo serenamente allargare ai nostri connazionali e non lo dico io, bensì le statistiche intracomunitarie.

Se consideriamo che la compravendita di un immobile è, in genere, l’investimento più grande della nostra vita, non saper fare bene i conti è indubbiamente un punto a sfavore.

Potrai pensare

Bè, ma se vendo l’alloggio e ne compro uno meno grande, non posso che guadagnarci: il mio ha più metri quadri e vale sicuramente di più!

Malauguratamente non sempre è così, perché i fattori che determinano il valore di un immobile sono molti e non si fondano solo sulle dimensioni. Non è questo l’argomento del post ma, se vuoi approfondire, troverai un intero capitolo a riguardo sul mio e-book gratuito “Come vendere casa a Torino velocemente”.

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Ovviamente, per misurare la convenienza dell’operazione, bisogna partire dai prezzi di entrambi gli alloggi, ma devi basarti sulle valutazioni reali del mercato di zona.

Se vuoi avere una prima idea delle quotazioni attuali sulla piazza di Torino, suddivise per quartiere e superficie, puoi usare il nostro calcolatore online. Potrai così notare che non sempre ad un’elevata metratura corrisponde l’importo più alto.

Fare i conti della serva, però, non basta: ci sono ulteriori uscite che vanno prese in considerazione e che incidono non poco sui tuoi ritorni.

Le imposte

Qui c’è solo l’imbarazzo della scelta…

Se compri una casa nuova devi pagare l’IVA, se è usata la tassa di registro. Aggiungi poi le altre imposte:

  • catastali
  • ipotecarie
  • sostitutiva
  • di bollo

Per fortuna, la Legge di Stabilità 2016 ha abrogato IMU e TASI sulla prima casa, ma è un magro sollievo.

Le banche

Se hai la fortuna di vendere ad un prezzo più alto di quello che spenderai per la nuova abitazione, potresti (il condizionale è d’obbligo visto il discorso che stiamo facendo), non avere bisogno di ricorrere ad un finanziamento.

Ma se l’alloggio che vuoi comprare:

  • è di recente costruzione
  • si trova in una zona molto richiesta e/o di prestigio
  • è appena stato ristrutturato
  • ha finiture di pregio

(e potrebbero esserci parecchie altre ragioni oltre queste) il gruzzolo che incasserai dalla vendita potrebbe non esserti sufficiente.

In questo caso dovrai rivolgerti ad una banca e, per forza di cose, aggiungerne i costi alle tue uscite.

In dettaglio dovrai sobbarcarti:

  • le spese di istruttoria del mutuo
  • i tassi d’interesse fissi o variabili
  • gli interessi di preammortamento tecnico
  • la perizia bancaria
  • la polizza incendio e scoppio
  • eventuali altre polizze vita, a garanzia del mutuo o a tutela degli immobili provenienti da una donazione.

Ti suggerisco di fare particolare attenzione agli interessi di preammortamento tecnico, poco noti, ma spesso molto gravosi. Si tratta degli interessi da corrispondere all’istituto nel periodo che intercorre tra la data di stipula del mutuo e quella di avvio del piano di ammortamento.

Il notaio

Dato che sei già proprietario di un alloggio, credo tu sappia che i costi notarili sono di norma a carico di compra, salvo diversi accordi tra le parti.

Quindi dovrai mettere in conto anche gli onorari:

  • Per il rogito: il d.l. 1/2012 (“Cresci Italia”) ha abolito diversi tariffari professionali, ma non quelli dei notai. Non è però obbligatorio utilizzarli, per cui questi professionisti possono stabilire le loro parcelle sia basandosi su di essi (anche applicandovi maggiorazioni o riduzioni) sia operando con tariffe orarie.
  • Per le consulenze preliminari: la pubblicazione di una compravendita immobiliare prevede una serie di accertamenti riferiti allo stato ipotecario e catastale dell’immobile. Di solito la parcella per la verifica di tutti i documenti necessari costa qualche centinaio di euro.
  • Per la stipula del mutuo: anche l’accensione del mutuo è un atto che deve essere pubblicato. In questo caso il notaio svolge l’incarico di testimone, controllando che il contratto sia a norma di legge e che entrambe le parti siano d'accordo su tutte le clausole. Per quanto concerne l’ammontare della parcella, vale il discorso fatto per il rogito.

Dunque, ti conviene richiedere più preventivi e scegliere il notaio dal miglior rapporto qualità/prezzo.

Nel caso avessi i requisiti per fruire dei benefici fiscali “prima casa”, quanto meno potrai godere della riduzione del 30% su tutte le suddette spese.

Manutenzione di una casa di piccola superficie

La ristrutturazione di una piccola casa comporta comunque dei costi

La manutenzione e le spese condominiali

Essere proprietari di un alloggio comporta il pagamento mensile delle spese condominiali, più una serie di altri extra che possono far salire non poco il prezzo pagato in partenza per la nuova casa, anche se è di piccole dimensioni.

Nel caso poi di un’abitazione indipendente, le spese possono essere ancora maggiori.

Tutti gli edifici, infatti, necessitano di manutenzione ordinaria e straordinaria: pulizia, giardino, ascensore, facciata, ecc.

Oltre tutto, non è scontato che tu debba effettuare interventi di riparazione o, addirittura, di ristrutturazione, sia nella casa che comprerai che in quella che stai per vendere. Difficilmente riuscirai a vendere l’appartamento in tempi brevi e ad un buon prezzo senza rimetterlo prima in sesto.

Infatti, salvo gli speculatori, a nessuno fa gola acquistare un rudere (magari accendendo un mutuo) per dover subito dopo riaprire il portafoglio (e magari un altro mutuo) per renderlo abitabile.

L’agenzia immobiliare

Se decidi di vendere e/o comprare tramite agenzia, devi aggiungere la provvigione dell’agente.

Faccio questo mestiere da oltre trent’anni e so benissimo che il compenso di un agente immobiliare è considerato un costo (alto) invece che un investimento (sicuro). Inoltre, quello che talvolta si dice in giro di noi agenti non rende le cose più facili.

Purtroppo questo accade perché, come in tutti i settori, c’è sempre qualche pseudo-professionista che non si comporta come si deve e questo si ripercuote su tutta la categoria.

Per fortuna non siamo tutti uguali e ti basterà leggere le testimonianze dei clienti che abbiamo servito per rendertene conto.

Fatta questa dovuta premessa, vediamo se riesco a dimostrarti la convenienza di affidarti ad un’agenzia anziché fare da solo.

Cominciamo dal tuo portafoglio: non esiste un tariffario standard ma, a seconda della tipologia, le commissioni per l’agente si aggirano intorno al 3% del prezzo dell’immobile. A questo punto, a grandi linee, puoi già avere un’idea di quanti soldi sto parlando nel tuo caso.

Ma per quali servizi dovrai pagare questa cifra?

Tieni presente che non tutte le agenzie ricomprendono nel loro compenso le stesse operazioni. Perciò ti consiglio di fare le giuste domande agli agenti quando li contatterai e farti lasciare dei preventivi dettagliati, onde evitare brutte sorprese.

Per quanto riguarda noi di Panorama Casa, qui trovi l’elenco di quello che ti possiamo offrire nel nostro pacchetto di consulenza.

I vantaggi di acquistare un appartamento con meno metri quadri

Vantaggi di una casa meno grande

Comprare una casa piccola ha dei vantaggi

Nonostante tutte le spese accessorie (fisse e straordinarie) che ti ho appena elencato, vivere in un piccolo alloggio presenta anche notevoli vantaggi.

  • Darai un taglio alle tue bollette: come ho scritto all’inizio dell’articolo, una delle voci più onerose per il mantenimento di una casa sono le utenze. Perciò, anche solo qualche decina di euro in meno per ciascun servizio, moltiplicato per il loro numero e per ogni mese, alla fine dell’anno ti lascerà in tasca una discreta quantità di soldi.
  • Ridurrai il tuo impatto ecologico: meno bollette = meno consumi = meno emissioni. In ottica green è un altro punto a favore. Ad esempio un alloggio tra i 50 e i 60 mq. si riscalda in circa mezz’ora e mantiene la temperatura anche per tutta la notte. Se poi è bene esposto e illuminato, avrai benefici anche in termini di raffrescamento in estate.
  • Sarà necessaria poca manutenzione: è indubbio che un’abitazione di pochi locali richieda meno attenzioni. Parlo di quelle quotidiane, come la pulizia e l’ordine, ma pure di interventi meno frequenti, che però possono diventare una scocciatura in termini di tempo e denaro. Per esempio, quanto è fastidioso dover provvedere alle piccole riparazioni e alle riverniciature?
  • Ti serviranno meno mobili: traslocare da una casa sovradimensionata ad una più modesta ti consentirà di sbarazzarti di un po' di anticaglie. Se poi vorrai dare una svolta totale al look, avrai più budget per comprare arredi ricercati e rendere l’ambiente più accogliente.

Trasferirti in una casa di minori dimensioni può essere l’occasione per migliorare importanti aspetti della tua vita, consentendoti di:

  1. vivere sereno con quello che guadagni e risparmiare per il futuro
  2. avere più tempo da dedicare a te stesso e alla tua famiglia

Ora hai un quadro meglio definito di cosa voglia dire abitare una casa piccola.

Pensi che fare questo passo significhi realizzare i tuoi obiettivi?

Io e i colleghi di Panorama Casa potremmo aiutarti a raggiungerli!

Non devi fare altro che richiederci una prima consulenza totalmente gratuita contattandoci attraverso il form che trovi al termine della pagina.

A presto!